Türkiye’de arsa almak: ödeme yapmadan önce imar durumu nasıl okunur

Daire görülür ve dokunulur; arsanın değeri ise bir kâğıttadır: imar planında. Yan yana iki parselden birinin fiyatı, belediye belgesindeki tek bir satır yüzünden diğerinin on katı olabilir. Bu rehber size o satırı okumayı öğretiyor.

İmarlı arsa mı, tarla mı?

• İmarlı arsa: üzerine ne ve ne kadar yapılacağını belirleyen bir imar planının içindedir.
• Tarla: imar dışında veya tarıma ayrılmıştır; üzerine yapı yapmak yasaktır ya da çok kısıtlıdır.
• Diğer türler: bahçe veya bağ; bunların da kendi kısıtlamaları vardır.

Parselin niteliği tapuda yazar. Bkz. tapu türleri rehberi.

İmar durumu belgesi

Belediye tarafından verilir ve birçok belediye bunu elektronik ortamda sunar. Belgede şunları okursunuz:

1. Kullanım: konut, ticaret, turizm, sanayi veya kamu tesisi.
2. Emsal (KAKS): izin verilen toplam kat alanının arsa alanına oranı.
3. Taban alanı katsayısı (TAKS): arsanın bina tarafından kaplanan kısmı.
4. Yükseklik veya kat sayısı.
5. Çekme mesafeleri (yola ve komşulara).

İmar uygulaması kesintileri

Bölgeye imar uygulandığında belediye; yol, park ve tesisler için arazinin büyük bir kısmını, %45’e kadarını kesebilir. “Bin metrelik” bir arsa, uygulamadan sonra çok daha küçük kalabilir. Sorun: Bu parselde imar uygulaması yapıldı mı?

Hisseli tapu

Büyük bir arazinin hisselerinin çok sayıda malike satılması şehir çeperlerinde yaygındır. Hisseniz belirli bir parça anlamına gelmez; yapı yapmak veya ifraz için hissedarların anlaşması gerekir. Bkz. Arnavutköy arsa rehberi.

Özel bölgeler

• Kıyı: Kıyı Kanunu kıyı şeridinde yapılaşmayı yasaklar, arkasındaki alanı da kısıtlar.
• Ormanlar: orman arazilerinin özel bir statüsü vardır ve üzerine yapı yapılamaz.
• Koruma alanları: arkeolojik ve doğal sit alanları sıkı kısıtlamalara tabidir. Bkz. Uzungöl ve yaylalarda satın alma rehberi.

Yabancılar için şartlar

• İki yıl içinde proje: yabancı alıcı, satın almadan itibaren iki yıl içinde arazi kullanım projesini bakanlığa sunar; aksi hâlde devletin araziyi tasfiye etme hakkı doğar.
• Güvenlik izni bazı bölgelerde gerekir. Bkz. güvenlik izni rehberi.
• Alan sınırları kişi başına ve bölge bazında. Bkz. yabancıların mülk edinimi rehberi.

Kaporadan önce kontrol listesi

1. Güncel imar durumu belgesi.
2. Tapu kaydı: nitelik, malikler ve kısıtlamalar. Bkz. ipotek, haciz ve şerhler rehberi.
3. Parsel haritası ve gerçek sınırları.
4. Parsele ulaşan resmî yol, elektrik ve su.
5. Bağımsız ekspertiz raporu. Bkz. ekspertiz raporu rehberi.
6. Proje ve maliyeti için gerçekçi bir tasavvur.

Özet

Arsa almayın; imarın üzerine yapmanıza izin verdiğini satın alın. İmar durumu belgesini okuyun, tapunun müstakil olduğundan ve resmî yol bulunduğundan emin olun, imar kesintilerini hesaba katın ve iki yıllık süre başlamadan projenizi hazırlayın.

Bize ulaşın ve herhangi bir arsayı sizin için inceleyelim ya da şu sayfaya göz atın: Trabzon’daki satılık arsalar.