İstanbul’da kentsel dönüşüm: Alıcı ve eski daire sahibi için ne anlama geliyor?

İstanbul’da milyonlarca daire, modern yapı yönetmeliklerinden önce inşa edilmiş binalarda. Kentsel dönüşüm, devletin bu binaları yeniden yapmak için seçtiği yol. İster eski bir daireniz olsun ister almayı düşünün, sürecin nasıl işlediğini anlamanız gerekir.

Hukuki çerçeve

Bu alanda 6306 sayılı Kanun (2012) geçerlidir; başta deprem olmak üzere afet riski altındaki alanların ve binaların dönüştürülmesini bu kanun düzenler.

Temel adımlar

1. Riskli yapı raporu

Bina lisanslı bir kuruluş tarafından incelenir; riskli bulunursa rapor düzenlenir ve riskli yapı şerhi tapuya işlenir. Bkz. ipotek, haciz ve şerhler rehberi.

2. Malikların kararı

Yeniden yapım, satış ve kat karşılığı inşaat kararları Kasım 2023’ten bu yana, daha önce gereken üçte iki yerine hisse sahiplerinin salt çoğunluğuyla alınıyor.

3. 2026 değişiklikleri

Yeni yönetmelik 4 Şubat 2026 tarihlidir ve itiraz eden malikların paylarının yasal bir mekanizmayla satışı ve yapılaşma haklarının devrinin düzenlenmesi dahil süreçleri değiştirdi.

4. Tahliye ve yıkım

Karardan sonra bina belirli bir takvime göre boşaltılır ve yıkılır.

5. Yeniden yapım

Genellikle müteahhitle imzalanan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılır; maliklar yeni daireler alır.

Kira yardımı

Riskli binalardaki malikların ve kiracıların belirli şartlarla ve belirli bir süre için kira yardımı hakkı vardır; ayrıca finansman destek programları da bulunur.

Eski bir daireniz varsa

1. Binanızın durumunu bilin: kaç yaşında, incelendi mi?
2. Malik toplantılarına katılın.
3. Müteahhit sözleşmesini dikkatle okuyun: yeni metrekare, süreler, teminatlar ve cezalar.
4. Metrekare haklarınızı koruyun. Bkz. net ve brüt alan rehberi.

Satın almayı düşünüyorsanız

Eski bir binada

• Yalnızca bir daire değil, arsa payı ve gelecekteki bir proje satın alıyorsunuz.
• Tapudaki arsa payını okuyun; hakkınızı o belirler.
• Mevcut bir rapor, karar veya sözleşme olup olmadığını sorun.

Yeni bir dönüşüm projesinde

• Ruhsatı, müteahhidi ve teslim takvimini kontrol edin. Bkz. güvenilir müteahhit seçme rehberi.
• Dairenin durumunu anlayın: eski bir malike mi, müteahhide mi ait?

Riskler

• Gecikme: projeler yıllarca sürebilir.
• Anlaşmazlıklar: maliklar arasında veya müteahhitle.
• Müteahhit: müteahhidin zora girmesi her şeyi durdurur.

Özetle

Kentsel dönüşüm İstanbul’u daha güvenli kılıyor, ancak eski bir daireyi hukuki ve mali bir projeye dönüştürüyor. Binanın durumunu öğrenin, arsa payını ve sözleşmeleri okuyun; yakın zamanda oturacak bir eve ihtiyacınız varsa eski bir binadan almayın. Genel olarak bina güvenliği için okuyun: binaların deprem güvenliği rehberi.

Bize ulaşın, İstanbul’daki herhangi bir binanın durumunu satın almadan önce birlikte inceleyelim.