الرهن والحجز والشروح في سجل الطابو: كيف تقرأ سجل العقار قبل الشراء

السند الجميل في يد البائع لا يكفي. ما يهمك هو السجل الحي في مديرية الطابو، لأنه يبين ما لا تراه في الصور: دين على العقار، أو دعوى، أو حق لشخص آخر. في هذا الدليل نشرح أقسام السجل وما يعنيه كل قيد.

أقسام سجل الطابو

1. المالك (Malik): الاسم والحصة.
2. الرهون (Rehinler / İpotekler): الديون المضمونة بالعقار.
3. الشروح (Şerhler): حقوق وقيود مسجلة لصالح أشخاص أو جهات.
4. البيانات (Beyanlar): معلومات قانونية عن العقار أو المبنى.
5. حقوق الارتفاق (İrtifaklar): مثل حق المرور أو حق الانتفاع.

الرهن البنكي (İpotek)

أكثر القيود شيوعاً، لأن كثيراً من المالكين اشتروا بقرض.

• ليس مانعاً للشراء إن رُتب بشكل صحيح.
• اطلب من البنك كتاب المديونية بالمبلغ المتبقي حتى يوم البيع.
• يُسدد الدين من ثمن البيع مباشرة إلى البنك، ويُفك الرهن قبل النقل أو في الموعد نفسه.
• لا تدفع للبائع ثمناً كاملاً على وعد بأنه «سيفك الرهن لاحقاً».

الحجز (Haciz) وأمر المنع (İhtiyati Tedbir)

• الحجز: يضعه دائن أو دائرة ضرائب لتحصيل دين. يجب سداد الدين ورفع الحجز رسمياً قبل النقل.
• أمر المنع القضائي: يصدر عن محكمة بسبب نزاع، ويمنع التصرف بالعقار. لا تقترب من عقار عليه أمر منع حتى يُرفع.

الشروح التي تستحق الانتباه

• شرح الإيجار (Kira Şerhi): عقد إيجار مسجل يلزم المالك الجديد. اقرأ مدته وشروطه.
• شرح وعد البيع (Satış Vaadi Şerhi): شخص آخر لديه عقد وعد بشراء العقار نفسه. هذه إشارة توقف حتى يتضح الأمر. انظر دليل عقد الوعد بالبيع.
• شرح سكن الأسرة (Aile Konutu Şerhi): لا يُباع العقار دون موافقة صريحة من زوج المالك.
• شرح حق الشفعة (Önalım Hakkı): في الحصص الشائعة، للشركاء حق الأولوية في الشراء.

البيانات المهمة

• بيان المبنى الخطر (Riskli Yapı): المبنى مصنف خطراً ضمن قانون التحول العمراني، وسيُهدم ويعاد بناؤه. هذا يغير الصفقة كلياً. انظر دليل التحول العمراني.
• خطة الإدارة (Yönetim Planı): نظام المبنى أو المجمع، وفيه قواعد الاستخدام والرسوم.

حق الانتفاع (İntifa Hakkı)

قد يكون العقار باسم شخص، وحق السكن أو الانتفاع فيه لشخص آخر مدى الحياة. إن اشتريت دون رفعه، فقد لا تستطيع استخدام عقارك.

ما لا يظهر في السجل

• ديون رسوم الصيانة. انظر دليل رسوم الصيانة.
• ديون الاشتراكات (الكهرباء والماء والغاز).
• مخالفات البناء غير المسجلة. انظر دليل شهادة الإسكان.

لهذا يكون فحص السجل جزءاً من قائمة الفحص قبل الشراء، لا كلها.

متى تفحص السجل؟

1. قبل العربون: لتعرف إن كان هناك ما يمنع الصفقة.
2. قبل الموعد بيوم أو يومين: لأن قيداً جديداً قد يُسجَّل في أي وقت.
3. يوم الموعد: يراجعه موظف الطابو قبل التوقيع.

خلاصة

اقرأ السجل كما يقرأه المصرفي: من يملك؟ ومن له حق على العقار؟ وما الذي يجب رفعه قبل النقل؟ الرهن البنكي قابل للترتيب، والحجز وأمر المنع يجب رفعهما، وشرح وعد البيع أو حق الانتفاع سبب للتوقف حتى يتضح.

نراجع سجل الطابو لكل عقار نعرضه قبل أن تدفع شيئاً. تواصل معنا إن أردت أن نقرأ معك سجلاً محدداً.