أنواع الطابو في تركيا: كيف تقرأ سند ملكيتك سطراً سطراً

سند الملكية التركي، أو «الطابو» كما يسميه الجميع، هو الوثيقة التي تثبت أن العقار لك. والمشكلة أن كثيراً من المشترين يستلمونه دون أن يعرفوا ما المكتوب فيه، فيكتشفون لاحقاً أن سندهم «كات إرتفاق» لا «كات ملكية»، أو أن عليه قيداً لم ينتبهوا له. في هذا الدليل نشرح الأنواع، ثم نقرأ معاً كل خانة في السند.

الأنواع الأربعة الرئيسية

طابو كات ملكية (Kat Mülkiyeti)

هو السند الكامل لشقة أو وحدة مستقلة في بناء مكتمل حصل على شهادة الإسكان (İskan). يحدد السند وحدتك بعينها: رقمها وطابقها ونوعها. هذا ما تريده عادةً عند شراء شقة جاهزة، لأنه الأسهل في البيع لاحقاً، والمقبول دون نقاش لدى البنوك وفي ملفات الإقامة والجنسية.

طابو كات إرتفاق (Kat İrtifakı)

يُصدر لوحدة في بناء قيد الإنشاء أو مكتمل لم يحصل بعد على شهادة الإسكان. السند رسمي ومسجل، لكنه يمنحك حق الإنشاء على حصتك من الأرض. بعد صدور الإسكان يُحوَّل إلى كات ملكية. الشراء به شائع جداً في المشاريع الجديدة، وشرحنا الفرق بالتفصيل في دليل كات إرتفاق وكات ملكية.

الطابو المشترك (Hisseli Tapu)

يمنحك حصة شائعة في قطعة أرض أو عقار مع مالكين آخرين، دون أن تُحدد لك وحدة بعينها. خطره أن استخدام العقار أو بيعه أو تقسيمه يحتاج إلى توافق الشركاء، ولهم في حالات كثيرة حق الأولوية في الشراء إذا باع أحدهم حصته. لا ننصح الأجنبي بهذا النوع إلا بعد دراسة قانونية دقيقة.

طابو الأرض (Arsa أو Tarla)

«Arsa» أرض داخل مخطط تنظيمي يسمح بالبناء، و«Tarla» أرض زراعية لا يُبنى عليها في الأصل. الفرق كبير في السعر وفي ما يُسمح لك بفعله، لذلك تحقق من وضع التنظيم (İmar Durumu) من البلدية قبل الشراء.

كيف تقرأ السند خانة خانة

ستجد في السند، سواء كان ورقياً أو إلكترونياً عبر e-Devlet، الخانات التالية:

1. الولاية والمنطقة والحي (İl / İlçe / Mahalle): موقع العقار الإداري. تأكد أنه يطابق ما قيل لك، فبعض الإعلانات تذكر حياً مشهوراً قريباً بدل الحي الفعلي.
2. الجزيرة والقطعة (Ada / Parsel): رقما القطعة في السجل العقاري، وهما المفتاح للبحث عن العقار في خرائط الطابو وفي البلدية.
3. النوع (Nitelik): وصف العقار، مثل «Betonarme Apartman» لعمارة خرسانية، أو «Arsa» لأرض، أو «Mesken» لوحدة سكنية. الإقامة العقارية تشترط أن يكون العقار سكنياً.
4. حصة الأرض (Arsa Payı): نصيب وحدتك من الأرض بصيغة كسر.
5. رقم الوحدة والطابق (Bağımsız Bölüm No / Kat): يحددان شقتك داخل العمارة. قارنهما بالشقة التي عاينتها فعلاً.
6. المالك (Malik): اسم المالك كما في جوازه أو هويته. يجب أن يطابق اسم البائع الذي يوقّع معك.
7. سبب التملك وتاريخه (Edinme Sebebi / Tarih): مثل «Satış» أي بيع، مع تاريخ ورقم القيد.

القيود: الخانة الأهم بعد اسم المالك

تحت عنوان الشروح والبيانات والرهون تظهر أي قيود على العقار:

• الرهن (İpotek): دين مضمون بالعقار، غالباً قرض بنكي. يجب أن يُفك قبل البيع أو في الموعد نفسه.
• الحجز (Haciz): قيد قضائي أو ضريبي بسبب دين على المالك. عقار عليه حجز لا يُشترى قبل رفعه.
• الشروح (Şerh): ملاحظات مثل عقد إيجار مسجل أو حق أفضلية أو التزام بعدم البيع.
• البيانات (Beyan): معلومات مثل لائحة إدارة العمارة أو وجود مخالفة.

نتحقق من هذه الخانة في كل عقار نعرضه، ونوصي بأن تُراجعها أنت أيضاً ضمن قائمة الفحوص قبل الشراء.

السند الإلكتروني وبوابة e-Devlet

بعد إتمام البيع يُسجَّل العقار باسمك في النظام الإلكتروني للطابو، ويمكنك عرض سجل ملكيتك عبر بوابة e-Devlet أو Web Tapu متى شئت. احتفظ مع ذلك بنسخة من السند الورقي ومن عقد البيع الرسمي، فبعض الجهات ما زالت تطلبها.

خلاصة

• للشقق الجاهزة: اطلب كات ملكية، وتحقق من وجود شهادة الإسكان.
• للمشاريع الجديدة: كات إرتفاق مقبول، بشرط وضوح موعد الإسكان في العقد.
• تجنب الطابو المشترك والأراضي الزراعية إلا بعد استشارة قانونية.
• اقرأ خانة القيود قبل أي دفعة.

نرسل لعملائنا صورة السند وكشف القيود قبل الحجز، ونشرح كل خانة بالعربية. تواصل معنا إذا كان لديك سند تريد أن نقرأه معك.