Türkiye’de emlak ilanı nasıl okunur: 2+1’den iskana terimler sözlüğü

Herhangi bir Türk emlak platformunu açtığınızda şunu görürsünüz: “Satılık 3+1, 145 m² brüt, ara kat, doğalgaz kombi, site içerisinde, krediye uygun”. Bu rehber, bu satırları okumanız ve ilanın bazen gizlediklerini fark etmeniz için bir sözlüktür.

Oda sayısı

• 1+0 (Stüdyo): mutfakla birlikte tek bir açık oda.
• 1+1: bir yatak odası ve salon.
• 2+1: iki yatak odası ve salon.
• 3+1: üç yatak odası ve salon.
• 4+2: dört oda ve iki salon; dubleks ve villalarda yaygındır.

Doğru büyüklüğü seçmeyi ayrıntılı olarak şurada anlattık: daire büyüklüğü seçme rehberi.

Alan

• Brüt: duvarları kapsar; koridorlar ve ortak alanlardan bir pay da içerebilir.
• Net: dairenin içindeki kullanılabilir alan.

Fark, özellikle sitelerde büyük olabilir. Ayrıntılar net ve brüt alan rehberinde.

Kat

• Bahçe Katı: bahçe seviyesindeki kat.
• Giriş Katı / Yüksek Giriş: zemin kat ya da zeminden biraz yüksek kat.
• Ara Kat: orta kat.
• En Üst Kat / Çatı Katı: en üst kat ya da çatı katı.
• Kot 1, Kot 2: bir cepheden sokak seviyesinin altında kalan katlar.

Kat ve yön seçimi için bkz. kat ve yön rehberi.

Diğer temel terimler

• Bina Yaşı: binanın yaşı. “0” ya da Sıfır yeni demektir.
• Isıtma: ısıtma sistemi. Doğalgaz Kombi daireye ait gazlı kombi, Merkezi binanın merkezi ısıtması, Yerden Isıtma ise yerden ısıtmadır. Bkz. ısıtma sistemleri rehberi.
• Site İçerisinde: bir konut sitesinin içinde.
• Aidat: aylık yönetim gideri. Bkz. aidat rehberi.
• Eşyalı: mobilyalı.
• Krediye Uygun: banka kredisine uygun; çoğu zaman evraklarının düzgün olduğuna dair iyi bir işarettir.
• Tapu Durumu: tapu türü; örneğin Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı ya da Hisseli. Bkz. tapu türleri rehberi.
• İskanlı: iskanı alınmış. Bkz. iskan rehberi.
• Kimden: ilanı veren: Sahibinden mülk sahibinden, Emlak Ofisinden bir emlak ofisinden, İnşaat Firmasından ise inşaat firmasından.
• Takas: takasa açık.
• Cephe: ön cephenin baktığı yön: Kuzey, Güney, Doğu, Batı.
• Deniz Manzaralı: deniz manzarası olan. Bkz. deniz manzaralı konut rehberi.

Yanıltıcı ilanın işaretleri

1. Piyasanın çok altında fiyat ve ikna edici bir açıklamanın olmaması.
2. Açıklamayla uyuşmayan fotoğraflar: daha yüksek bir kattan çekilmiş manzara ya da satılan daire yerine örnek daire.
3. Şişirilmiş brüt alan ve net alandan hiç söz edilmemesi.
4. “Başlayan fiyatlarla”: en kötü kattaki en küçük dairenin fiyatı.
5. Hızlı ödeme baskısı daireyi görmeden ya da tapuyu incelemeden önce.

Daha fazlası emlak dolandırıcılığı işaretleri rehberinde.

Doğrulanmış ilan

Ticaret Bakanlığı, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’ni (EİDS) devreye aldı: Sistem kiralık ilanlarda 1 Ocak 2025’ten, tüm Türkiye’de satılık ilanlarda ise 15 Şubat 2026’dan itibaren zorunlu hâle geldi. Sistem, ilanı verenin mülk sahibi ya da yakını veya mülk sahibinin e-Devlet üzerinden yetkilendirdiği lisanslı bir emlak ofisi olduğunu doğrular. Bu, sahte ilanları azaltır; ancak satın almadan önce tapu kontrolünün ve değerlemenin yerini tutmaz.

Özet

İlanı, doğrulanması gereken bir özet gibi okuyun: Fiyatı net metrekare üzerinden karşılaştırın; kata, yaşa, ısıtmaya, aidata ve tapu türüne dikkat edin; piyasadan iyi görünen her şeyi fırsat değil, soru olarak görün.

İşe ilanlar sayfasından başlayın; orada net alanı, katı ve aidatı açıkça belirtiyoruz. Ya da bize ulaşın; herhangi bir ilanı sizinle birlikte okuyalım.