Acheter un terrain en Turquie : comment lire le zonage avant de payer

Un appartement se voit et se touche ; la valeur d’un terrain, elle, tient sur un papier : le plan d’urbanisme. Deux parcelles voisines peuvent avoir des prix qui varient du simple au décuple à cause d’une seule ligne dans le document de la mairie. Ce guide vous apprend à lire cette ligne.

Terrain constructible ou champ ?

• Terrain constructible (İmarlı Arsa) : situé dans un plan d’urbanisme qui fixe ce que l’on peut y construire et en quelle quantité.
• Champ agricole (Tarla) : hors zonage ou réservé à l’agriculture ; y construire est interdit ou très limité.
• Autres types : verger (Bahçe) ou vigne (Bağ), qui ont aussi leurs restrictions.

Le type de parcelle figure sur le titre de propriété. Voir le guide des types de tapu (titre de propriété).

Le certificat d’urbanisme (İmar Durumu)

Il est délivré par la mairie, et de nombreuses mairies le proposent en ligne. Vous y lisez :

1. L’usage : résidentiel, commercial, touristique, industriel ou équipements publics.
2. Le coefficient de construction (Emsal / KAKS) : la surface de plancher totale autorisée rapportée à la surface du terrain.
3. L’emprise au sol (TAKS) : la part du terrain couverte par le bâtiment.
4. La hauteur ou le nombre d’étages.
5. Les reculs par rapport à la route et aux voisins.

Les prélèvements d’urbanisme

Lorsque le plan d’urbanisme est appliqué à une zone, la mairie peut prélever une grande partie du terrain, jusqu’à 45 %, pour les routes, les parcs et les équipements. Un terrain de « mille mètres » peut devenir bien plus petit après l’application. Demandez : le plan a-t-il été appliqué à cette parcelle ?

Le titre indivis

La vente de quotes-parts d’un grand terrain entre de nombreux propriétaires est courante en périphérie des villes. Votre quote-part ne correspond pas à une parcelle précise, et construire ou diviser exige l’accord des copropriétaires. Voir le guide des terrains à Arnavutköy.

Zones particulières

• Le littoral : la loi sur le littoral interdit de construire sur la bande côtière et restreint ce qui se trouve derrière.
• Les forêts : les terres forestières ont un statut particulier et ne sont pas constructibles.
• Les sites protégés : archéologiques et naturels, avec des restrictions strictes. Voir le guide de l’achat à Uzungöl et sur les plateaux.

Conditions pour les étrangers

• Un projet sous deux ans : l’étranger soumet au ministère un projet d’utilisation du terrain dans les deux ans suivant l’achat, faute de quoi l’État peut procéder à sa liquidation.
• L’autorisation de sécurité dans certains secteurs. Voir le guide de l’autorisation de sécurité.
• Des limites de surface par personne et par zone. Voir le guide de l’acquisition immobilière par les étrangers.

Liste de contrôle avant l’acompte

1. Un certificat d’urbanisme récent.
2. L’extrait du registre foncier : type, propriétaires et restrictions. Voir le guide des hypothèques, saisies et annotations.
3. Le plan de la parcelle et ses limites réelles.
4. Une voie d’accès officielle, l’électricité et l’eau.
5. Un rapport d’expertise indépendant. Voir le guide du rapport d’expertise.
6. Une idée réaliste du projet et de son coût.

En résumé

N’achetez pas un terrain, achetez ce que le zonage permet d’y construire. Lisez le certificat d’urbanisme, assurez-vous que le titre est individuel et que la voie d’accès est officielle, tenez compte des prélèvements d’urbanisme et préparez votre projet avant que le délai de deux ans ne commence.

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