La transformation urbaine à Istanbul : ce qu’elle signifie pour l’acheteur et le propriétaire d’un appartement ancien

Istanbul compte des millions d’appartements dans des immeubles construits avant les normes de construction modernes. La transformation urbaine est la voie choisie par l’État pour les reconstruire. Que vous possédiez un appartement ancien ou que vous envisagiez d’en acheter un, vous devez comprendre comment elle fonctionne.

Le cadre juridique

C’est la loi 6306 (2012) qui encadre la transformation des zones et des bâtiments exposés au risque de catastrophe, avant tout les séismes.

Les grandes étapes

1. Le rapport de bâtiment à risque

Le bâtiment est inspecté par un organisme agréé ; s’il est classé à risque, un rapport est établi et une mention de bâtiment à risque est inscrite au tapu. Voir le guide des hypothèques, saisies et mentions.

2. La décision des propriétaires

Depuis novembre 2023 les décisions de reconstruction, de vente et de construction contre remise de lots sont prises à la majorité absolue des quotes-parts des propriétaires, alors qu’il fallait auparavant les deux tiers.

3. Les modifications de 2026

Le règlement du 4 février 2026 a modifié les procédures, notamment la vente des parts des propriétaires opposants selon un mécanisme légal et l’encadrement du transfert des droits à construire.

4. Évacuation et démolition

Après la décision, le bâtiment est évacué puis démoli selon un calendrier.

5. La reconstruction

Le plus souvent par un contrat de construction contre remise de lots avec un entrepreneur, en vertu duquel les propriétaires reçoivent des appartements neufs.

L’aide au loyer

Les propriétaires et locataires des bâtiments à risque ont droit à une aide au loyer sous conditions et pour une durée limitée, en plus de programmes d’aide au financement.

Si vous possédez un appartement ancien

1. Connaissez la situation de votre immeuble : son âge, et a-t-il été inspecté ?
2. Participez aux réunions des propriétaires.
3. Lisez attentivement le contrat de l’entrepreneur : nouvelle surface, délais, garanties et pénalités.
4. Protégez vos droits sur la surface. Voir le guide des surfaces nette et brute.

Si vous envisagez d’acheter

Dans un immeuble ancien

• Vous achetez une quote-part de terrain et un futur projet, pas seulement un appartement.
• Lisez la quote-part de terrain sur le titre de propriété : c’est elle qui détermine vos droits.
• Renseignez-vous sur tout rapport, décision ou contrat existant.

Dans un nouveau projet de transformation

• Vérifiez le permis, l’entrepreneur et le calendrier de livraison. Voir le guide pour choisir un promoteur fiable.
• Comprenez le statut de l’appartement : appartient-il à un ancien propriétaire ou à l’entrepreneur ?

Les risques

• Les retards : les projets peuvent durer des années.
• Les litiges : entre propriétaires ou avec l’entrepreneur.
• L’entrepreneur : s’il est en difficulté, tout s’arrête.

En résumé

La transformation urbaine rend Istanbul plus sûre, mais elle fait d’un appartement ancien un projet juridique et financier. Connaissez la situation du bâtiment, lisez la quote-part de terrain et les contrats, et n’achetez pas dans un immeuble ancien si vous avez besoin d’un logement prochainement. Pour la sécurité des bâtiments en général, lisez le guide de la sécurité sismique des bâtiments.

Contactez-nous pour examiner ensemble la situation de tout immeuble à Istanbul avant l’achat.