Türkiye’de gayrimenkul değerleme raporu: ne zaman gerekir, kim hazırlar, içinde neye bakmalı

Pek çok alıcı “değerleme raporu”nu ilk kez tapu randevusundan birkaç gün önce duyar ve bunu bir başka resmî evrak sanır. Oysa sizin için en faydalı belgelerden biridir: Mülkün değeri hakkında bağımsız ve lisanslı bir kurumun görüşünü verir; oturma izni ve vatandaşlık dosyaları da bu rapor üzerine kurulur.

Değerleme raporu nedir?

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir şirkette çalışan değerleme uzmanının hazırladığı rapordur. Uzman mülkü yerinde inceler, tapu kaydına, imar durumuna ve yapı belgelerine bakar, ardından bölgede satılmış ya da satışa sunulmuş benzer mülklerle karşılaştırarak Türk lirası cinsinden bir piyasa değerine ulaşır; bazen döviz karşılığını da belirtir.

Ne zaman zorunludur?

• Yabancıya satışta: Yabancılara yapılan gayrimenkul satışlarında değerleme raporu istenir ve mülkiyet devrinden önce tapu sistemine yüklenir.
• Vatandaşlık dosyasında: Mülkün değerinin en az 400 bin dolar olduğunu kanıtlayan belge bu rapordur. Ayrıntılar gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık rehberinde.
• Oturma izni dosyasında: 16 Ekim 2023’ten itibaren satın alınan mülklerde değerin en az 200 bin dolar olduğu kanıtlanmalıdır. Bkz. gayrimenkulle oturma izni rehberi.
• Kredi kullanırken: Bankalar her finansmandan önce kendi değerlemelerini ister.

Raporda neler yer alır?

1. Mülk bilgileri: Konum, ada ve parsel, yüzölçümü ve tapu türü.
2. Hukuki durum: Şerhler, ipotekler, iskan ve yapı ruhsatı.
3. Teknik tanım: Binanın yaşı ve türü, dairenin durumu ve iç işçiliği.
4. Emsaller: Bölgedeki benzer mülkler ve fiyatları.
5. Nihai değer: Türk lirası, bazen dolar cinsinden; değerleme tarihiyle birlikte.

Raporu lehinize nasıl kullanırsınız?

Fiyatı test etmek

İstenen fiyat rapordaki değerin çok üzerindeyse nedenini sorun. Uzmanın hesaba katmadığı bir avantaj, örneğin olağanüstü bir manzara olabilir; ya da fiyat düpedüz şişirilmiş olabilir.

Gözünüzden kaçanı görmek

Uzman bazen önemli notlar düşer: projeye aykırılık, iskanın olmaması ya da kayıttaki bir şerh. Değer tatmin edici olsa bile bu notları dikkatle okuyun.

Oturma izni veya vatandaşlık dosyanızı korumak

Hedefiniz oturma izni ya da vatandaşlıksa sözleşmede yazan fiyata güvenmeyin. Esas alınan, rapordaki değerdir. Bu yüzden özellikle bu durumlarda değerlemeyi satış tamamlandıktan sonra değil, önce yaptırıyoruz.

Değerleme şirketini kim seçer?

Alıcı ya da vekili, Kurul’un listesinden lisanslı bir şirket seçer ve rapor elektronik olarak tapu sistemine yüklenir. Şirketin gerçekten lisanslı olduğundan ve raporda uzmanın adı ile lisans numarasının bulunduğundan emin olun.

Özet

Değerleme raporu ek bir yük değil, satın aldığınız mülkün değerine dair bağımsız bir kontroldür. Oturma izni veya vatandaşlık için alıyorsanız erken isteyin, yalnızca son rakama değil notlarına da bakın ve büyük bir fark çıkarsa pazarlıkta kullanın.

Rapor, tapu gününden hemen önce gelir. Müşterilerimiz için bunu satın alma adımlarının bir parçası olarak ayarlıyoruz; sorularınızı burada yanıtlıyoruz.