الجنسية التركية عبر الاستثمار العقاري

تمنح تركيا جنسيتها للأجانب الذين يشترون عقارًا بقيمة محددة ويحتفظون به ثلاث سنوات على الأقل. والشروط دقيقة، وتفاصيل صغيرة هي التي تحدد سلاسة الملف: طريقة دفع المال، وما يذكره تقرير التقييم، وما هو مسجّل على سند الملكية. يشرح هذا الدليل الشروط وترتيب الخطوات والوثائق المطلوبة كما في أكتوبر 2026. وقد تغيّرت القواعد مرات عدة منذ إطلاق البرنامج، فتحقق من الوضع الحالي قبل الشراء.

الشروط الأساسية

• الحد الأدنى للقيمة: 400,000 دولار في عقار واحد أو أكثر، وهو الحد المعمول به منذ يونيو 2022. وكان 250,000 دولار منذ 2018، ومليون دولار عند إطلاق البرنامج في 2017.
• تقييم مرخّص: يجب أن يؤكد القيمةَ تقريرُ تقييم من شركة مرخّصة حكوميًا من هيئة أسواق المال (SPK).
• الدفع عبر البنوك: يجب دفع الثمن عبر النظام البنكي التركي، مع توثيق صرف العملة الأجنبية بإيصال صرف العملة (döviz alım belgesi). ولا تُقبل عمليات الشراء النقدية للجنسية.
• تعهّد لمدة 3 سنوات: يُسجَّل على سند الملكية تعهّد بعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات.
• سند نظيف: يجب أن يكون العقار خاليًا من الرهون والحجوزات.
• الاستخدام لأول مرة فقط: العقار الذي استُخدم في طلب جنسية سابق لا يمكن استخدامه مرة أخرى.

ويشمل الطلب نفسه الزوج أو الزوجة والأبناء دون 18 عامًا.

وشراء عقار مستوفٍ للشروط لا يضمن الجنسية وحده، فالملف تدرسه الجهات التركية المختصة، والقرار النهائي لها.

كيف يمكن تكوين مبلغ 400,000 دولار

يمكنك بلوغ الحد بعقار واحد أو بعدة عقارات. فالعقارات المشتراة بسند ملكية يمكن جمعها، كأن تشتري شقتين في المجمع نفسه أو مسكنين في مدينتين مختلفتين. وإذا جمعت بين عدة عقارات فافحص سند كل عقار على حدة: يجب أن يكون كل عقار خاليًا من الرهون والحجوزات، وألّا يكون أيٌّ منها قد استُخدم في طلب جنسية سابق.

أما الشراء على المخطط فقاعدته أشد. فعند الشراء قبل اكتمال البناء بعقد بيع مسبق مصدّق لدى كاتب العدل، يجب أن يكون مبلغ 400,000 دولار كاملًا في عقد واحد. وهذه القاعدة مطبقة منذ 2023، فلا يُحتسب مجموع عدة عقود مسبقة صغيرة استثمارًا مؤهلًا.

وكثير من العقارات في إسطنبول تبلغ الحد وحدها، ويمكنك الاطلاع على دليل منطقة إسطنبول. أما في المدن الأقل سعرًا مثل طرابزون، فقد يتطلب بلوغ الحد الجمع بين أكثر من عقار.

شروط الدفع: التحويل البنكي وإيصال صرف العملة

مسار الدفع لا يقل أهمية عن العقار نفسه. أرسل المال عبر النظام البنكي، واصرف العملة الأجنبية في بنك تركي، واحتفظ بإيصال صرف العملة الذي يصدره البنك. ولا تدفع أي جزء من الثمن نقدًا، ولا تقبل أن تُظهر سجلات الدفع مبلغًا يختلف عن العقد. وإذا دفعت على أقساط فاحتفظ بالسجل البنكي لكل دفعة، بحيث يمكن مطابقة كل تحويل مع العقد. أما الدفع عبر حسابات أشخاص آخرين فيجعل تتبّع المال أصعب.

تأكد من التطابق بين السعر في العقد، والمبلغ المدفوع عبر البنك، وتقرير التقييم. فأي اختلاف بينها قد يثير أسئلة ويؤخر الطلب.

خطوات الطلب بالترتيب

1. اختيار العقار والتحقق من أهليته. تأكد من سند الملكية أنه خالٍ من الرهون والحجوزات، وأنه لم يُستخدم في طلب جنسية من قبل.
2. طلب تقرير التقييم من شركة مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK)، والتأكد من أنه يؤكد القيمة.
3. الدفع عبر بنك تركي والحصول على إيصال صرف العملة.
4. نقل سند الملكية في دائرة الطابو، حيث يُسجَّل تعهّد عدم البيع لمدة 3 سنوات. أما المشتري على المخطط فيوقّع عقد بيع مسبقًا واحدًا مصدّقًا لدى كاتب العدل.
5. الحصول على شهادة المطابقة (uygunluk belgesi) من دائرة الطابو، وهي تؤكد أن الاستثمار يستوفي شروط الجنسية.
6. التقدم بطلب الإقامة على أساس الاستثمار.
7. تقديم ملف الجنسية، ويتضمن وثائق الزوج أو الزوجة والأبناء دون 18 عامًا.
8. صدور القرار واستلام الجواز. وتستغرق المدة من التقديم حتى الجواز عادةً نحو 3 إلى 6 أشهر، بحسب اكتمال الوثائق وحجم العمل لدى الجهات المختصة.

الوثائق المطلوب تجهيزها

• جوازات سفر سارية لمقدم الطلب والزوج أو الزوجة والأبناء.
• شهادات الميلاد وعقد الزواج، مترجمة ومصدّقة بالأبوستيل أو من القنصلية بحسب الحاجة.
• صور شخصية حديثة بالمواصفات المطلوبة.
• سند الملكية وعليه تعهّد السنوات الثلاث، أو عقد البيع المسبق المصدّق.
• تقرير التقييم من شركة مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK).
• سجلات التحويل البنكي وإيصال صرف العملة.
• شهادة المطابقة من دائرة الطابو.
• الرقم الضريبي التركي.

جهّز وثائق العائلة مبكرًا، فتصديق الأبوستيل والترجمات في بلدك قد يستغرق وقتًا أطول من الخطوات داخل تركيا. وتأكد أن الأسماء مكتوبة بالطريقة نفسها في كل الوثائق، فاختلاف كتابة الاسم بين الجواز وسند الملكية والترجمة قد يؤخر الملف.

أسباب شائعة للتأخير

• دفع لا يمكن تتبّعه: دفع نقدي، أو تحويلات لا تطابق العقد.
• تقييم لا يؤكد القيمة، فيصبح الاستثمار دون الحد المطلوب.
• عدة عقود بيع مسبق في الشراء على المخطط بدلًا من عقد واحد.
• رهن أو حجز ما زال مسجّلًا على سند الملكية وقت النقل.
• عقار سبق استخدامه في طلب جنسية سابق.
• وثائق عائلية ناقصة، خصوصًا الترجمات أو تصديقات الأبوستيل.

ويشرح دليل التكاليف والضرائب الرسوم التي تدفعها إضافة إلى ثمن العقار.

كيف تساعدك بروج

منذ 2009 أتمّت بروج العقارية أكثر من 4,500 عملية شراء وبيع عقاري عبر مكتبيها في طرابزون وإسطنبول. ولمن يشتري بهدف الجنسية، نرتّب المعاينة حضوريًا أو بمكالمة فيديو، ونفحص سند الملكية للتأكد من خلوّه من الرهون ومن عدم استخدامه في طلب جنسية سابق، ونحجز المترجم المحلّف وموعد الطابو، ونساعدك في استخراج الرقم الضريبي وفتح الحساب البنكي الذي يوثّق دفعتك. وبعد نقل الملكية نتابع تفعيل الاشتراكات ونبقى معك. تواصل معنا لمناقشة خطتك.