تكاليف وضرائب شراء العقار في تركيا

السعر المعلن في الإعلان ليس التكلفة الكاملة لشراء عقار في تركيا. فالمشتري يدفع أيضًا رسم الطابو ورسوم التسجيل والتأمين، وضريبة القيمة المضافة في بعض المساكن الجديدة، ثم يدفع المالك ضريبة عقار سنوية صغيرة. يعرض هذا الدليل كل بند، ومن يدفعه عادة، وما الذي يجب التحقق منه، كما في أكتوبر 2026. والرسوم والنسب تُحدَّث باستمرار، فتأكد من الأرقام السارية قبل التوقيع.

التكاليف التي تُدفع مرة واحدة عند الشراء

• رسم الطابو (tapu harcı). أكبر البنود: 4% من قيمة البيع المصرّح بها. ينص القانون على أن يدفع المشتري 2% والبائع 2%، لكن التقسيم يُتفق عليه عمليًا في عقد البيع. ويُدفع قبل موعد نقل الملكية.
• رسم خدمة الطابو (döner sermaye). رسم ثابت تتقاضاه دائرة الطابو، يُحدَّث كل يناير، ويختلف من مدينة إلى أخرى، ويكون أعلى في المعاملات التي يكون فيها المشتري أجنبيًا.
• تأمين الزلازل الإلزامي (DASK). لا تنقل دائرة الطابو ملكية مسكن دون وثيقة DASK سارية. والقسط السنوي معتدل، ويعتمد على المبنى وموقعه.
• المترجم المحلّف. حضوره إلزامي في دائرة الطابو إذا كنت لا تتحدث التركية.
• رسوم كاتب العدل (النوتر). لترجمة جواز السفر ترجمة محلّفة، وللوكالة إذا كان شخص آخر سيوقّع عنك.
• تقرير التقييم العقاري. تقرير من شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK)، وهو مطلوب لطلبات الجنسية والإقامة. أما في الشراء العادي فتحدد قواعد الطابو السارية الحاجة إليه.
• أتعاب الوساطة. اتفق عليها كتابيًا قبل المعاينة أو قبل العقد، بما في ذلك من يدفعها ومتى، ولا تعتمد على وعد شفهي.

ويوضح دليل الشراء خطوة بخطوة موضع كل دفعة في مراحل الشراء.

ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة

تُفرض ضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار جديد مباشرة من شركة الإنشاءات، أما البيع بين الأفراد فلا يخضع لها عادة. وتختلف النسبة حسب مساحة العقار ونوعه: هناك نسبة مخفّضة لبعض المساكن الصغيرة، والنسبة العامة 20%. اسأل دائمًا: هل السعر المعروض يشمل الضريبة أم لا؟

ويمكن إعفاء المشتري الأجنبي غير المقيم في تركيا من الضريبة في أول بيع لمسكن أو مكان عمل جديد، بالشروط التالية:

1. أن يُدخَل الثمن إلى تركيا بعملة أجنبية.
2. أن يصل نصفه على الأقل قبل إصدار الفاتورة، والباقي خلال سنة.
3. ألّا يبيع المشتري العقار خلال سنة، وإلا أصبحت الضريبة المعفاة مستحقة مع الفائدة.

احتفظ بسجلات التحويل البنكي ووثائق صرف العملة، فالإعفاء يحتاج إلى إثبات لا إلى مجرد طلب.

التكاليف السنوية للتملك

• ضريبة العقار (emlak vergisi). تفرضها البلدية على القيمة البلدية للعقار، ونسبتها على المساكن 0.1% من تلك القيمة، أو 0.2% في البلديات الكبرى مثل طرابزون وإسطنبول، أما الأراضي وأنواع العقارات الأخرى فنسبها أعلى، حتى 0.6% في البلديات الكبرى. وتُدفع على قسطين في مايو ونوفمبر.
• تجديد تأمين الزلازل. تُجدَّد وثيقة DASK كل سنة.
• رسوم إدارة المبنى (رسوم الصيانة الشهرية أو aidat). معظم العمارات والمجمعات السكنية تتقاضى رسمًا شهريًا للنظافة والمصاعد والحدائق والحراسة والمرافق المشتركة، فاسأل عن المبلغ الحالي قبل الشراء.
• الخدمات. تُصدر فواتير الكهرباء والماء والغاز باسم المالك، أو باسم المستأجر إذا أجّرت العقار.

الضرائب عند التأجير أو البيع

إذا أجّرت العقار فيجب التصريح بدخل الإيجار كل سنة. وإذا بعته فالربح من البيع خلال خمس سنوات من تاريخ الشراء قد يخضع لضريبة الدخل. وفي هذه القواعد استثناءات وحدود تتغير، لذا استشر محاسبًا قبل البيع أو قبل توقيع عقد إيجار طويل.

ولهذا أيضًا تهمّ القيمة المصرّح بها عند الشراء: فالتصريح بسعر أقل من الحقيقي يرفع الربح الخاضع للضريبة عند البيع، فضلًا عن مخالفته للأنظمة وقت الشراء.

قائمة الميزانية قبل التوقيع

• حصتك من رسم الطابو البالغ 4%، كما ينص عليها العقد.
• رسم خدمة الطابو للسنة الحالية.
• قسط تأمين الزلازل DASK.
• أتعاب المترجم المحلّف وكاتب العدل.
• تقرير التقييم، إذا تطلبته حالتك.
• ضريبة القيمة المضافة، إذا اشتريت جديدًا من شركة إنشاءات ولم تنطبق عليك شروط الإعفاء.
• أتعاب الوساطة، كما اتُّفق عليها كتابيًا.
• رسوم التحويل البنكي وصرف العملة.
• رسوم الاشتراك والتأمينات المستردة للكهرباء والماء والغاز.
• الأثاث والنقل ورسوم إدارة المبنى للأشهر الأولى.

أخطاء شائعة في حساب التكاليف

• مقارنة الأسعار دون الضريبة. قد يتقارب سعر مسكنين جديدين ثم يختلفان بعد إضافة الضريبة.
• افتراض أن الإعفاء من الضريبة ينطبق عليك. فهو يعتمد على وضع إقامتك، وعلى طريقة وصول المال إلى تركيا وتوقيته.
• التصريح بسعر أقل لتخفيض رسم الطابو. وهذا خطر ضريبي، وقد يعطّل طلب الجنسية أو الإقامة المعتمد على التقييم.
• نسيان التكاليف الجارية. رسوم المبنى وضريبة العقار والتأمين تستمر كل سنة، سواء سكنت العقار أم لا.
• البيع المبكر دون استشارة. البيع خلال سنة قد يُسقط الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة، والبيع خلال خمس سنوات قد يُخضع الربح لضريبة الدخل.

ويمكنك مقارنة العقارات المعروضة حاليًا مع وضع هذه التكاليف في الحسبان.

كيف تساعدك بروج

قبل أي التزام، تشرح لك بروج العقارية كل تكلفة تنطبق على العقار الذي اخترته، وتتأكد من كتابة تقسيم الرسوم في العقد. نفحص سند الملكية، ونحجز المترجم المحلّف وموعد الطابو، ونرتّب وثيقة تأمين الزلازل، ونساعدك في استخراج الرقم الضريبي وفتح الحساب البنكي. وبعد نقل الملكية ننقل الاشتراكات إلى اسمك ونبقى معك لأي استفسار. ولتحصل على تفصيل التكاليف لعقار معيّن، تواصل معنا.