Yabancılar için Türkiye’de adım adım mülk satın alma

Türkiye’de yabancı olarak ev satın almak belirli ve resmî bir sırayı izler; işlemlerin büyük kısmı tek bir kurumda, tapu müdürlüğünde tamamlanır. Bu rehberde kimlerin mülk alabileceğini, ödeme yapmadan önce nelerin kontrol edilmesi gerektiğini, gereken belgeleri ve tapunun adınıza düzenlendiği güne kadar her adımı bulacaksınız. Bilgiler Ekim 2026 itibarıyla günceldir; kurallar zaman zaman değiştiği için satın almadan önce güncel durumu mutlaka teyit edin.

Türkiye’de kimler mülk satın alabilir

Çoğu ülkenin vatandaşları Türkiye’de kendi adlarına mülk edinebilir. Birkaç ülkenin vatandaşları mütekabiliyet ilkesi nedeniyle kısıtlamaya tabidir; bu yüzden kendi uyruğunuzun durumunu en baştan öğrenin.

Her yabancı alıcı için bazı genel sınırlar geçerlidir:

• Bir yabancı gerçek kişi Türkiye genelinde en fazla 30 hektar arazi edinebilir.
• Yabancıların toplam payı, bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10’unu aşamaz.
• Bazı askeri ve güvenlik bölgeleri yabancı alıcılara kapalıdır.

Tapu müdürlüğü bu sınırları başvuruyu incelerken kontrol eder. Konut bölgesindeki bir daire veya villa için nadiren sorun çıkar, ancak belirli bir arsanın bu sınırlardan etkilenip etkilenmediğini erkenden bilmek daha iyidir.

Ödeme yapmadan önce mülkü kontrol edin

Satın alma sürecindeki en önemli belge tapudur. Herhangi bir kapora ödemeden önce aşağıdaki noktaları tapu müdürlüğünde kendiniz kontrol edin ya da güvendiğiniz birine kontrol ettirin:

• Satıcının kayıtlı malik olduğu veya satış için geçerli bir yetkisinin bulunduğu.
• Size geçecek ipotek, haciz, şerh veya başka bir kayıt olmadığı.
• İmar durumunun ve tapudaki niteliğin satın aldığınız şeyle örtüştüğü; örneğin dükkân değil mesken olarak kayıtlı olduğu.
• Tamamlanmış bir binada iskânın (yapı kullanma izni) alınıp alınmadığı.

Emlak vergisinin, aidatların ve faturaların devir tarihine kadar ödendiğini gösteren belgeleri satıcıdan isteyin. Bir müteahhitten projeden satın alıyorsanız satış genellikle noter onaylı satış vaadi sözleşmesiyle yapılır ve tapu daha sonra devredilir; teslim tarihini, ödeme planını ve gecikme cezalarını özellikle dikkatle okuyun.

Adım adım satın alma süreci

1. Mülkü seçin. Yerinde ya da görüntülü görüşmeyle gezin ve pazarlığa başlamadan önce aynı bölgedeki benzer evlerle karşılaştırın.
2. Tapu kaydını kontrol edin. Yukarıda anlatıldığı gibi borç, haciz ve imar durumunu tapu müdürlüğünde inceleyin.
3. Kapora verin ve yazılı satış sözleşmesi imzalayın. Sözleşmede fiyat ve para birimi, ödeme takvimi, satışa dahil olanlar (eşya, otopark, depo), hangi masrafı kimin ödeyeceği, devir tarihi ve taraflardan biri vazgeçerse kaporanın ne olacağı yazmalıdır.
4. Vergi numarası alın. Vergi dairesi pasaportunuzla vergi numaranızı kısa sürede verir. Tapu devri ve sonraki işlemlerin çoğu için gereklidir.
5. Türk banka hesabı açın (isteğe bağlı). Döviz transferlerini kolaylaştırır ve döviz alım belgesi almanızı sağlar; vatandaşlık başvurusu düşünüyorsanız bu belge önemlidir.
6. Tapu müdürlüğüne başvurun. Başvuru TKGM’nin e-Tapu ve Web Tapu sistemi üzerinden yapılır ve devir için randevu verilir.
7. Harçları ve sigortayı ödeyin. Tapu harcını, döner sermaye ücretini ve zorunlu deprem sigortasını (DASK) randevudan önce ödeyin. Her kalem masraflar ve vergiler rehberimizde ayrıntılı olarak anlatılıyor.
8. Tapu müdürlüğünde imza atın. Alıcı ve satıcı ya da temsilcileri, tapu memuru önünde imza atar. Türkçe bilmiyorsanız yanınızda yeminli bir tercümanın bulunması zorunludur. Yeni tapu aynı gün düzenlenir.
9. Abonelikleri üzerinize alın. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri yeni malike devredilir; varsa site veya apartman yönetimine kaydınızı yaptırırsınız.

Genellikle gereken belgeler

• Geçerli pasaport ve kimlik sayfasının yeminli ya da noter onaylı tercümesi.
• Vergi numarası.
• Yeni çekilmiş vesikalık fotoğraflar.
• Mülke ait DASK poliçesi.
• Tapu harcı ve döner sermaye ödeme dekontları.
• Durumunuz gerektiriyorsa SPK lisanslı değerleme raporu. Vatandaşlık ve ikamet izni başvurularında her zaman gereklidir; sıradan bir satın almada ise tapunun güncel kuralları belirler (yabancılara yapılan tüm satışlardaki genel zorunluluk Haziran 2024’te kaldırıldı).
• Sizin adınıza başkası imza atacaksa vekâletname.

Vatandaşlık amacıyla alıyorsanız banka transfer kayıtlarını ve döviz alım belgesini de saklayın. Ek şartları gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık rehberimizde bulabilirsiniz.

Türkiye’ye gelmeden satın almak

Devir işleminde bizzat bulunmanız gerekmez. Noter onaylı bir vekâletname ile temsilciniz tapuda imza atabilir, harçları ödeyebilir ve abonelikleri açabilir. Vekâletname Türk konsolosluğunda ya da bulunduğunuz ülkedeki bir noterde düzenlenebilir; ikinci durumda ülkeye göre apostil veya konsolosluk onayı taşımalı ve Türkçeye tercüme edilmelidir.

Vekâletnameyi belirli tutun: mülkü, verilen yetkileri ve isterseniz bir geçerlilik süresini yazın. Dar kapsamlı bir vekâletname sizi genel bir vekâletnameden daha iyi korur.

Sık yapılan hatalar

• Tapu kontrolünden önce yüksek kapora ödemek. Kontroller bitene kadar yazılı makbuz karşılığında küçük bir kapora yeterlidir.
• Tapu harcını düşürmek için gerçek fiyattan düşük beyan. Vergi kurallarına aykırıdır, değerlemeye dayanan vatandaşlık veya ikamet başvurusunu riske atar ve beş yıl içinde satarsanız vergiye tabi kazancı büyütür.
• Vatandaşlık hedefliyorken nakit ödemek. Nakit alımlar vatandaşlık için kabul edilmez; ödeme, döviz bozdurma işlemi belgelenerek Türk bankacılık sistemi üzerinden yapılmalıdır.
• İkamet hedefliyorken kapalı bir mahallede almak. Bazı mahalleler yabancıların yeni ikamet kaydına kapalıdır ve liste değişir.
• Masrafları yazıya dökmemek. Tapu harcını, hizmet bedellerini ve emlak komisyonunu kimin ödeyeceğini imzadan önce yazılı olarak kararlaştırın.
• Yeminli tercümandan vazgeçmek. Türkçe bilmiyorsanız tapu müdürlüğü tercüman ister; imzaladığınız her satırı anlamak da hakkınızdır.

Buruj Emlak nasıl yardımcı olur

Buruj Emlak 2009’dan beri bu piyasada çalışıyor ve Trabzon ile İstanbul’daki ofislerinden 4.500’ü aşkın alım ve satım işlemine aracılık etti. Mülkleri yerinde ya da görüntülü görüşmeyle gezdiriyor, karar vermeden önce tapuyu kontrol ediyor, yeminli tercümanı ve tapu randevusunu ayarlıyor, vergi numarası ve banka hesabı işlemlerinde yardımcı oluyoruz. Devirden sonra abonelikleri bağlıyor ve satış sonrası sorularınız için yanınızda oluyoruz. Tüm ilanlara göz atın ya da bizimle iletişime geçin.