Türkiye’de mülk alırken masraflar ve vergiler

İlandaki fiyat, Türkiye’de bir mülkün toplam maliyeti değildir. Alıcı ayrıca tapu harcı, tapu ve sigorta masrafları ve bazı yeni konutlarda KDV öder; mülk sahibi de her yıl küçük bir emlak vergisi ödemeye devam eder. Bu rehberde her kalemi, genellikle kimin ödediğini ve nelere dikkat etmeniz gerektiğini Ekim 2026 itibarıyla bulacaksınız. Harç ve oranlar düzenli olarak güncellendiği için imzadan önce güncel tutarları teyit edin.

Satın alırken bir kez ödenen masraflar

• Tapu harcı. En büyük kalemdir: beyan edilen satış bedelinin %4’ü. Kanuna göre alıcı %2, satıcı %2 öder; ancak uygulamada paylaşım satış sözleşmesinde kararlaştırılır. Tapu randevusundan önce ödenir.
• Döner sermaye ücreti. Tapu müdürlüğünün aldığı sabit bir hizmet bedelidir. Her ocak ayında güncellenir, ile göre değişir ve yabancı alıcının taraf olduğu işlemlerde daha yüksektir.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK). Geçerli bir DASK poliçesi olmadan tapu müdürlüğü konutun devrini yapmaz. Yıllık prim makul düzeydedir ve binaya ve konumuna göre değişir.
• Yeminli tercüman. Türkçe bilmiyorsanız tapuda bulunması zorunludur.
• Noter masrafları. Pasaportunuzun yeminli tercümesi ve sizin adınıza başkası imza atacaksa vekâletname için.
• Değerleme raporu. SPK lisanslı bir değerleme şirketinden alınan rapor, vatandaşlık ve ikamet izni başvurularında zorunludur. Sıradan bir satın almada gerekip gerekmediğini tapunun güncel kuralları belirler.
• Emlak komisyonu. Gezilerden ya da sözleşmeden önce, kimin ve ne zaman ödeyeceği dahil olmak üzere yazılı olarak kararlaştırın. Sözlü vaatlere güvenmeyin.

Her ödemenin süreçteki yerini adım adım satın alma rehberimizde görebilirsiniz.

Müteahhitten alınan yeni konutlarda KDV

Yeni bir mülkü doğrudan müteahhitten aldığınızda KDV uygulanır; bireyler arasındaki ikinci el satışlarda genellikle KDV yoktur. Oran mülkün büyüklüğüne ve türüne göre değişir: bazı küçük konutlarda indirimli oran uygulanır, genel oran ise %20’dir. Size söylenen fiyatın KDV dahil olup olmadığını mutlaka sorun.

Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı alıcılar, yeni bir konutun veya iş yerinin ilk satışında şu koşullarla KDV’den istisna edilebilir:

1. Satış bedeli Türkiye’ye döviz olarak getirilir.
2. Bedelin en az yarısı fatura düzenlenmeden önce, kalanı bir yıl içinde gelir.
3. Alıcı mülkü bir yıl içinde satmaz. Daha önce satarsa istisna edilen KDV faiziyle birlikte ödenir.

Banka transfer kayıtlarını ve döviz belgelerini saklayın. İstisnanın talep edilmesi yetmez, belgelenmesi gerekir.

Mülk sahipliğinin yıllık masrafları

• Emlak vergisi. Belediye, mülkün emlak vergi değeri üzerinden alır. Konutlarda oran bu değerin %0,1’i, Trabzon ve İstanbul gibi büyükşehirlerde %0,2’sidir; arsa ve diğer mülk türlerinde oranlar daha yüksektir, büyükşehirlerde %0,6’ya kadar çıkar. Mayıs ve kasım aylarında iki taksitte ödenir.
• DASK yenilemesi. Deprem sigortası her yıl yenilenir.
• Aidat. Apartman ve sitelerin çoğu temizlik, asansör, bahçe, güvenlik ve ortak alanlar için aylık aidat alır. Satın almadan önce güncel tutarı sorun.
• Faturalar. Elektrik, su ve doğalgaz faturaları mülk sahibine, kiraya verdiyseniz kiracıya gelir.

Kiraya verirken ve satarken vergiler

Mülkü kiraya verirseniz kira gelirini her yıl beyan etmeniz gerekir. Satarsanız, satın alımdan itibaren beş yıl içinde yapılan satıştaki kazanç gelir vergisine tabi olabilir. Bu kurallarda değişen istisnalar ve sınırlar vardır; satmadan veya uzun süreli bir kira sözleşmesi imzalamadan önce bir mali müşavire danışın.

Satın alırken beyan edilen bedelin önemli olmasının bir nedeni de budur: gerçek fiyattan düşük beyan, alım anında kurallara aykırı olmasının yanı sıra satışta vergiye tabi kazancı büyütür.

İmzadan önce bütçe listesi

• Sözleşmede yazdığı şekliyle %4 tapu harcındaki payınız.
• Yılın güncel döner sermaye ücreti.
• DASK primi.
• Yeminli tercüman ve noter masrafları.
• Durumunuz gerektiriyorsa değerleme raporu.
• Müteahhitten yeni aldıysanız ve istisnadan yararlanamıyorsanız KDV.
• Yazılı olarak kararlaştırılan emlak komisyonu.
• Banka transferi ve döviz bozdurma masrafları.
• Elektrik, su ve doğalgaz için abonelik bedelleri ve güvenceler.
• Eşya, taşınma ve ilk ayların aidatları.

Masraflarda sık yapılan hatalar

• Fiyatları KDV’siz karşılaştırmak. Fiyatları birbirine yakın iki yeni konut, KDV eklenince farklılaşabilir.
• KDV istisnasının otomatik uygulanacağını sanmak. İstisna, ikamet durumunuza ve paranın Türkiye’ye nasıl ve ne zaman geldiğine bağlıdır.
• Tapu harcını düşürmek için düşük beyan. Vergi riski doğurur ve değerlemeye dayanan vatandaşlık veya ikamet başvurusunu engelleyebilir.
• Yıllık masrafları unutmak. Aidat, emlak vergisi ve sigorta, evi kullansanız da kullanmasanız da her yıl devam eder.
• Danışmadan erken satmak. Bir yıl içinde satış KDV istisnasını bozabilir, beş yıl içinde satış gelir vergisi doğurabilir.

Güncel ilanları bu masrafları göz önünde tutarak karşılaştırabilirsiniz.

Buruj Emlak nasıl yardımcı olur

Karar vermeden önce Buruj Emlak, seçtiğiniz mülke uygulanan her masrafı açıklar ve harç paylaşımının sözleşmeye yazılmasını sağlar. Tapuyu kontrol ediyor, yeminli tercümanı ve tapu randevusunu ayarlıyor, DASK poliçesini yaptırıyor, vergi numarası ve banka hesabı işlemlerinde yardımcı oluyoruz. Devirden sonra abonelikleri üzerinize alıyor ve satış sonrası sorularınız için yanınızda oluyoruz. Bir mülkün masraf dökümü için bizimle iletişime geçin.