Tapuda beyan edilen değer: Düşük fiyat göstermek neden size hiçbir şey kazandırmaz?

Kısaca

Tapu harcı, beyan edilen değerin %4’üdür (yasal olarak her taraf için %2) ve matrah, belediyedeki emlak vergisi değerinin altında olamaz. Yabancıya yapılan satışta beyan edilen bedel, zorunlu değerleme raporundaki değerin altında olamaz. Gerçek fiyatın altında bir bedel göstermek kanuna aykırıdır ve sizi cezalarla karşı karşıya bırakır, beş yıl içinde satarsanız kazanç verginizi artırır ve ikamet ya da vatandaşlıktaki değer şartını kaybetmenize yol açabilir. Gerçek bedeli beyan edin.

Yazan Mohammed Bukhari, Gayrimenkul danışmanı

Son inceleme 7 Ekim 2026

“Tapuda fiyatın yarısını gösterelim, harçtan tasarruf edelim.” Bu, zaman zaman satıcılardan duyduğumuz ve cazip görünebilen bir teklif. Bu rehberde harçların nasıl hesaplandığını ve bu “tasarrufun” size neden kazandırdığından fazlasına mal olduğunu anlatıyoruz.

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Oran: beyan edilen bedelin %4’ü; yasal olarak %2’si alıcıya, %2’si satıcıya aittir, ancak uygulamada taraflar bunu pazarlık eder.
Matrahın alt sınırı: harç açısından beyan edilen bedel, belediyede kayıtlı emlak vergisi değerinin altında olamaz; ikisinden yüksek olanı esas alınır.
Hizmet bedeli: bölgeye göre değişen sabit bir hizmet bedeli eklenir. Bkz. tapu günü rehberi.

Yabancıya satışta değerleme kuralı

2019’dan bu yana, yabancının alıcı ya da satıcı olduğu her satışta lisanslı bir uzmandan değerleme raporu alınması zorunludur ve beyan edilen bedel rapordaki değerin altında olamaz. Rapor üç ay geçerlidir. Bkz. değerleme raporu rehberi.

Düşük fiyat göstermek size neden zarar verir?

1. Kanuna aykırılık ve cezalar

Beyan edilmeyen fark, eksik ödenmiş harç demektir. Vergi idaresi açıklama isteyebilir ve eksik harcı cezasıyla birlikte tahsil edebilir.

2. Satışta daha yüksek vergi

Beş yıl içinde satarsanız kazanç vergisi, satış bedeli ile beyan edilen alış bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Kâğıt üzerinde düşük alış bedeli, kâğıt üzerinde daha büyük kazanç ve daha yüksek vergi demektir. Bkz. satışta kazanç vergisi rehberi.

3. İkamet ve vatandaşlık

Gayrimenkul yoluyla ikamet ve vatandaşlıktaki değer şartları; beyan edilen değer, değerleme ve transferler üzerinden değerlendirilir. Kâğıt üzerinde düşük bir değer şartı karşılamamanıza yol açabilir. Bkz. vatandaşlık dosyası hataları rehberi.

4. Sigorta ve tazminat

Bazı uyuşmazlıklarda ve tazminatlarda kayıtlı değer esas alınır; düşük değer ise konumunuzu zayıflatır.

Belgelenmiş ödeme

1 Aralık 2026’dan itibaren nakit ya da havaleyle ödenen bedel güvenli ödeme sistemi üzerinden geçer; böylece ödenen tutar, beyan edilen bedelle birlikte resmî olarak belgelenmiş olur. Bkz. mülk bedelinin transferi rehberi.

Satıcının talebine nasıl yaklaşmalı?

Gerçek bedeli beyan edeceğinizi ve bunun en baştan beri şartınız olduğunu açıkça belirtin.
Değeri düşürmek yerine harcın taraflar arasında nasıl paylaşılacağını konuşun.
Gerçek bedeli ve harç paylaşımını kapora sözleşmesine yazın.

Özet

Düşük fiyat göstermek size gerçek bir tasarruf sağlamaz: cezayla geri dönebilecek eksik harç, satışta daha yüksek vergi ve ikamet ya da vatandaşlık için yetmeyen bir değer. Gerçek bedeli beyan edin; tasarruf etmek istiyorsanız harç paylaşımını pazarlık edin.

Müşterilerimize kaporadan önce işlemin toplam maliyetini açıkça gösteriyoruz. Bize ulaşın.

Kaynaklar

Bu konuda daha fazlası

Türkiye’de yabancılara konut kredisi: mümkün mü, mantıklı mı?
Bazı Türk bankaları yabancılara konut kredisi veriyor, ancak vatandaşlara göre daha sıkı şartlarla; genellikle ikamet, belgelenmiş gelir ve yüksek peşinat isteniyor. Bankacılık düzenleyicisi 29 Ocak 2026 tarihli kararından bu yana, konut fiyatı yükseldikçe düşen kredi/değer oranı tavanları belirliyor ve yeni ile ikinci el konut arasındaki ayrımı kaldırdı. Türkiye’de bireysel konut kredileri genellikle Türk lirası cinsinden ve yüksek faizli olduğu için yabancıların çoğu peşin ya da müteahhit taksit planlarıyla alım yapıyor.
Son inceleme 7 Eki 2026
Türkiye’de müteahhit taksit planları: Teklif nasıl okunur, taksitleriniz nasıl korunur?
Türkiye’de birçok müteahhit bir peşinat (çoğu zaman fiyatın üçte biri ile yarısı arasında) ve teslime kadar, bazen de sonrasında aylık ya da üç aylık taksitler sunar. Taksitler genellikle ilan edilmiş bir faiz içermez, ancak peşin fiyat çoğu zaman daha düşüktür; ikisini karşılaştırın. En önemlisi, ödeme sürecinde hakkınızın nerede durduğudur: müteahhit lehine ipotekli, adınıza bir tapu ya da yalnızca adi bir sözleşme değil, noterde düzenlenmiş ve tapuya şerh edilmiş bir satış vaadi sözleşmesi.
Son inceleme 7 Eki 2026
Trabzon’da bir ailenin yaşam maliyeti: Aylık bütçenizi nasıl oluşturursunuz?
Trabzon’da bir aile bütçesinin en büyük kalemleri şunlardır: konut (kira ya da ev sahibiyseniz aidat ve vergi), ardından yemek, ardından ısınma nedeniyle kışın artan faturalar, ardından ihtiyaç duyarsanız özel okul ve sağlık sigortası. Trabzon, özellikle konutta İstanbul’dan daha ucuzdur; elektrik ve doğalgaz tarifeleri Türkiye genelinde neredeyse aynıdır. Karşılaştırma için 2026 net asgari ücreti aylık 28.075,50 TL’dir. Fiyatlar enflasyonla değişir; bütçenizi kalem kalem oluşturun ve birkaç ayda bir gözden geçirin.
Son inceleme 7 Eki 2026