ضريبة البيع خلال 5 سنوات في تركيا: متى تدفعها وكيف تُحسب (2026)

يشتري بعض عملائنا عقاراً بنية الاستثمار، ثم تأتي فرصة بيع جيدة بعد سنتين أو ثلاث. السؤال الذي يجب أن يسبق القرار: كم سيبقى لي بعد الضريبة؟ في تركيا قاعدة واضحة تحكم ذلك: السنوات الخمس.

القاعدة في سطرين

• البيع قبل مرور 5 سنوات على التسجيل في الطابو: الربح خاضع لضريبة الدخل بعد الإعفاء السنوي.
• البيع بعد مرور 5 سنوات: لا ضريبة على ربح بيع العقار.

الإعفاء السنوي في 2026

يُعفى أول 150,000 ليرة من ربح زيادة القيمة المحقق في 2026، وكان الإعفاء 120,000 ليرة في 2025. يُحدَّث المبلغ كل سنة، ويُطبَّق على مجموع هذه الأرباح في السنة.

كيف يُحسب الربح؟

1. سعر البيع المصرح به في الطابو.
2. ناقص تكلفة الشراء المصرح بها عند شرائك.
3. ناقص المصاريف المرتبطة مثل رسم الطابو الذي دفعته عند الشراء.
4. مع تحديث تكلفة الشراء بالتضخم في حالات محددة: إذا ارتفع مؤشر أسعار المنتجين المحلي خلال فترة الملكية بنسبة معينة، تُرفع تكلفة الشراء بالنسبة نفسها، فيقل الربح الخاضع.

ثم يُخصم الإعفاء السنوي، ويُطبَّق جدول ضريبة الدخل التصاعدي على الباقي.

لماذا القيمة المصرح بها مهمة؟

الحساب كله يعتمد على القيمتين المسجلتين في الطابو عند الشراء وعند البيع. بعض البائعين يقترحون التصريح بقيمة أقل لتخفيض رسم الطابو، وهذا يعني عملياً أن ربحك الظاهر عند البيع سيكون أكبر من الحقيقي، فتدفع ضريبة أعلى، إضافة إلى أنه مخالفة. في بيوع الأجانب يرتبط التصريح أيضاً بتقرير التقييم. شرحنا ذلك في دليل تقرير التقييم.

متى وكيف تصرّح؟

• الموعد: في مارس من السنة التالية للبيع. بيع في 2026 يُصرَّح به في مارس 2027.
• الطريقة: إقرار ضريبي سنوي، ويتولاه عادةً محاسب قانوني (Mali Müşavir).
• المستندات: عقدا الشراء والبيع الرسميان، وإيصالات الرسوم، وما يثبت المصاريف.

حالات خاصة

• الميراث والهبة: لا ضريبة ربح زيادة القيمة على بيع ما اكتُسب دون مقابل.
• غير المقيمين: القاعدة تنطبق على البيع في تركيا، وقد تؤثر اتفاقيات منع الازدواج الضريبي بين تركيا وبلدك على ما تدفعه هنا أو هناك. استشر محاسباً.
• الشركات: إذا كان العقار مملوكاً لشركة، فيخضع لضريبة الشركات بقواعدها الخاصة.

مثال تقريبي

اشتريت شقة بقيمة مصرح بها 4 ملايين ليرة، وبعتها بعد ثلاث سنوات بـ6 ملايين. قبل التحديث بالتضخم والمصاريف، الربح مليونا ليرة. بعد تحديث تكلفة الشراء بالتضخم إن انطبق، وخصم المصاريف والإعفاء السنوي، يتبقى المبلغ الخاضع للجدول التصاعدي. والأرقام النهائية يحسبها المحاسب حسب سنوات البيع ومؤشراتها.

كيف تخطط لذلك؟

• إذا كان استثمارك طويل الأجل، فالسنوات الخمس تجعل البيع بعدها معفياً من هذه الضريبة.
• إذا كنت قد تبيع قريباً، احسب صافي الربح بعد الضريبة قبل الشراء، لا بعده.
• احتفظ بكل المستندات منذ اليوم الأول.

لخطوات البيع نفسها وتحويل المال إلى الخارج، اقرأ دليل بيع عقارك في تركيا. ولتقييم الاستثمار عموماً، هل العقار في تركيا استثمار جيد في 2026؟.

نعمل مع محاسبين معتمدين يحسبون لعملائنا الضريبة المتوقعة قبل قرار البيع. تواصل معنا.