Gayrimenkul yatırımıyla Türk vatandaşlığı

Türkiye, belirli bir değerin üzerinde mülk satın alan ve bu mülkü en az üç yıl elinde tutan yabancılara vatandaşlık veriyor. Kurallar nettir ve dosyanın sorunsuz ilerlemesini küçük ayrıntılar belirler: paranın nasıl ödendiği, değerleme raporunun ne söylediği ve tapuda neyin kayıtlı olduğu. Bu rehberde şartları, adımların sırasını ve gereken belgeleri Ekim 2026 itibarıyla bulacaksınız. Kurallar program başladığından beri birkaç kez değişti; satın almadan önce güncel durumu mutlaka kontrol edin.

Temel şartlar

• Asgari değer: Bir veya birden fazla mülkte toplam 400.000 ABD doları. Bu eşik Haziran 2022’den beri geçerlidir. 2018’den itibaren 250.000 ABD doları, programın başladığı 2017’de ise 1 milyon ABD dolarıydı.
• Lisanslı değerleme: Değer, SPK lisanslı bir değerleme şirketinin raporuyla desteklenmelidir.
• Banka üzerinden ödeme: Bedel Türk bankacılık sistemi üzerinden ödenmeli ve döviz bozdurma işlemi döviz alım belgesiyle belgelenmelidir. Nakit alımlar vatandaşlık için kabul edilmez.
• 3 yıllık taahhüt: Mülkü üç yıl satmama taahhüdü tapuya şerh edilir.
• Temiz tapu: Mülk ipotek ve hacizden ari olmalıdır.
• Yalnızca ilk kullanım: Daha önce bir vatandaşlık başvurusunda kullanılmış mülk tekrar kullanılamaz.

Eşiniz ve 18 yaşından küçük çocuklarınız aynı başvuruya dahildir.

Uygun bir mülk satın almak tek başına vatandaşlığı garanti etmez. Dosyayı yetkili Türk makamları değerlendirir ve son karar onlara aittir.

400.000 dolar nasıl oluşturulabilir

Eşiğe tek bir mülkle ya da birden fazla mülkle ulaşabilirsiniz. Tapulu mülkler birleştirilebilir; örneğin aynı sitede iki daire ya da farklı şehirlerde iki konut. Birden fazla mülkü birleştirecekseniz her tapuyu ayrı ayrı kontrol edin: her mülk ipotek ve hacizden ari olmalı ve hiçbiri daha önce bir vatandaşlık başvurusunda kullanılmamış olmalıdır.

Projeden alımlarda kural daha sıkıdır. Tamamlanmadan önce noter onaylı satış vaadi sözleşmesiyle aldığınızda 400.000 doların tamamı tek bir sözleşmede yer almalıdır. Bu kural 2023’ten beri uygulanıyor; yani birkaç küçük satış vaadi sözleşmesi toplanarak yatırım şartı sağlanamaz.

İstanbul’daki pek çok mülk eşiği tek başına karşılıyor; İstanbul bölge rehberimize göz atabilirsiniz. Trabzon gibi fiyatların daha düşük olduğu şehirlerde eşiğe ulaşmak birden fazla mülkü birleştirmeyi gerektirebilir.

Ödeme kuralları: banka transferi ve döviz alım belgesi

Ödemenin izi, mülkün kendisi kadar önemlidir. Parayı bankacılık sistemi üzerinden gönderin, dövizi bir Türk bankasında bozdurun ve bankanın düzenlediği döviz alım belgesini saklayın. Bedelin hiçbir kısmını nakit ödemeyin ve ödeme kayıtlarında sözleşmeden farklı bir tutar görünmesine izin vermeyin. Taksitle ödüyorsanız her ödemenin banka kaydını saklayın; her transfer sözleşmeyle eşleştirilebilmelidir. Başka kişilerin hesapları üzerinden yapılan ödemeler paranın izini sürmeyi zorlaştırır.

Sözleşmedeki fiyatın, banka üzerinden ödenen tutarın ve değerleme raporunun birbiriyle tutarlı olduğunu kontrol edin. Aralarındaki farklılıklar başvuru sırasında sorulara ve gecikmelere yol açabilir.

Adım adım başvuru

1. Mülkü seçin ve uygunluğunu kontrol edin. Tapuda ipotek veya haciz bulunmadığını ve mülkün daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanılmadığını teyit edin.
2. Değerleme raporunu isteyin. SPK lisanslı bir şirketten alınan raporun değeri desteklediğinden emin olun.
3. Bir Türk bankası üzerinden ödeyin ve döviz alım belgesini alın.
4. Tapuyu devralın. Devir sırasında 3 yıl satmama taahhüdü tapuya şerh edilir. Projeden alanlar bunun yerine tek bir noter onaylı satış vaadi sözleşmesi imzalar.
5. Uygunluk belgesini alın. Tapu müdürlüğünden alınan bu belge, yatırımın vatandaşlık şartlarını karşıladığını gösterir.
6. Yatırıma dayalı ikamet izni için başvurun.
7. Vatandaşlık dosyasını sunun. Dosyada eşinizin ve 18 yaşından küçük çocuklarınızın belgeleri de yer alır.
8. Kararı ve pasaportu alın. Başvurudan pasaporta süreç, belgelerin eksiksizliğine ve kurumların iş yüküne göre genellikle yaklaşık 3–6 ay sürer.

Hazırlanması gereken belgeler

• Başvuru sahibi, eş ve çocuklar için geçerli pasaportlar.
• Gerektiği şekilde tercüme edilmiş ve apostil ya da konsolosluk onaylı doğum ve evlilik belgeleri.
• Yeni çekilmiş biyometrik fotoğraflar.
• 3 yıllık şerhi taşıyan tapu ya da noter onaylı satış vaadi sözleşmesi.
• SPK lisanslı değerleme raporu.
• Banka transfer kayıtları ve döviz alım belgesi.
• Tapu müdürlüğünden uygunluk belgesi.
• Vergi numarası.

Aile belgelerini erkenden hazırlayın. Kendi ülkenizdeki apostil ve tercüme işlemleri, Türkiye’deki adımlardan daha uzun sürebilir. İsimlerin her belgede aynı şekilde yazıldığından emin olun; pasaport, tapu ve tercüme arasında farklı bir yazım dosyayı bekletebilir.

Gecikmelerin sık görülen nedenleri

• İzlenemeyen ödeme: nakit ya da sözleşmeyle uyuşmayan transferler.
• Değeri desteklemeyen değerleme, yani yatırımın eşiğin altında kalması.
• Projeden alımda tek yerine birden fazla satış vaadi sözleşmesi.
• Devir anında tapuda hâlâ kayıtlı ipotek veya haciz.
• Daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanılmış mülk.
• Eksik aile belgeleri, özellikle tercüme veya apostil eksikliği.

Satış bedeline ek olarak ödeyeceğiniz masrafları masraflar ve vergiler rehberimizde bulabilirsiniz.

Buruj Emlak nasıl yardımcı olur

Buruj Emlak, 2009’dan bu yana Trabzon ve İstanbul’daki ofislerinden 4.500’ü aşkın alım ve satım işlemine aracılık etti. Vatandaşlık amacıyla alım yapanlar için mülkleri yerinde ya da görüntülü görüşmeyle gezdiriyor, tapuyu ipotek ve önceki vatandaşlık kullanımı açısından kontrol ediyor, yeminli tercümanı ve tapu randevusunu ayarlıyor, vergi numarası almanıza ve ödemenizi belgeleyecek banka hesabını açmanıza yardımcı oluyoruz. Devirden sonra abonelikleri bağlıyor ve yanınızda olmaya devam ediyoruz. Planınızı konuşmak için bizimle iletişime geçin.