Lire une annonce immobilière turque : lexique de 2+1 à l’iskan

Ouvrez n’importe quelle plateforme immobilière turque et vous lirez : « Satılık 3+1, 145 m² brüt, ara kat, doğalgaz kombi, site içerisinde, krediye uygun ». Ce guide est votre lexique pour déchiffrer ces lignes, et pour repérer ce que l’annonce passe parfois sous silence.

Nombre de pièces

• 1+0 (Stüdyo): une seule pièce ouverte avec cuisine.
• 1+1: une chambre et un séjour.
• 2+1: deux chambres et un séjour.
• 3+1: trois chambres et un séjour.
• 4+2: quatre pièces et deux séjours, courant dans les duplex et les villas.

Nous détaillons le choix de la bonne taille dans le guide pour choisir la taille de l’appartement.

Surface

• Brüt (brute): comprend les murs, et parfois une quote-part des couloirs et des parties communes.
• Net (nette): la surface utilisable à l’intérieur de l’appartement.

L’écart peut être important, surtout dans les résidences. Détails dans le guide des surfaces nette et brute.

Étage (Kat)

• Bahçe Katı: étage avec jardin.
• Giriş Katı / Yüksek Giriş: rez-de-chaussée, ou légèrement surélevé par rapport au sol.
• Ara Kat: étage intermédiaire.
• En Üst Kat / Çatı Katı: dernier étage ou étage sous toit.
• Kot 1, Kot 2: niveaux situés sous le niveau de la rue d’un côté.

Pour choisir l’étage et l’orientation, lisez le guide de l’étage et de l’orientation.

Autres termes essentiels

• Bina Yaşı: âge de l’immeuble. « 0 » ou Sıfır signifie neuf.
• Isıtma: chauffage. Doğalgaz Kombi désigne une chaudière au gaz propre à l’appartement, Merkezi un chauffage central de l’immeuble, et Yerden Isıtma un chauffage au sol. Voir le guide des systèmes de chauffage.
• Site İçerisinde: dans une résidence.
• Aidat: les charges mensuelles. Voir le guide des charges.
• Eşyalı: meublé.
• Krediye Uygun: finançable par un prêt bancaire, généralement bon signe que ses papiers sont en règle.
• Tapu Durumu: le type de tapu (titre de propriété), par exemple Kat Mülkiyeti ou Kat İrtifakı ou Hisseli. Voir le guide des types de titres de propriété.
• İskanlı: doté d’un iskan (certificat de conformité). Voir le guide du certificat iskan.
• Kimden: qui publie l’annonce : Sahibinden le propriétaire, Emlak Ofisinden une agence immobilière, ou İnşaat Firmasından le promoteur.
• Takas: échange accepté.
• Cephe: orientation de la façade : Kuzey nord, Güney sud, Doğu est, Batı ouest.
• Deniz Manzaralı: avec vue sur la mer. Voir le guide du logement avec vue sur la mer.

Signes d’une annonce trompeuse

1. Un prix très inférieur au marché sans explication convaincante.
2. Des photos qui ne correspondent pas à la description : une vue prise d’un étage plus élevé, ou un appartement témoin au lieu du logement proposé.
3. Une surface brute gonflée sans mention de la surface nette.
4. « À partir de » : le prix du plus petit logement au moins bon étage.
5. Une pression pour payer vite avant la visite ou la vérification du titre.

Plus d’informations dans le guide des signes d’arnaque immobilière.

L’annonce vérifiée

Le ministère turc du Commerce a lancé le système électronique de vérification des annonces (EİDS) : il est obligatoire pour les annonces de location depuis le 1er janvier 2025, et pour les annonces de vente dans toute la Turquie depuis le 15 février 2026. Le système vérifie que l’annonceur est le propriétaire ou un proche, ou une agence immobilière agréée mandatée par le propriétaire via e-Devlet (le portail en ligne de l’administration). Cela réduit les fausses annonces, mais ne remplace pas la vérification du titre et l’expertise avant l’achat.

En bref

Lisez une annonce comme un résumé à vérifier : comparez le prix au mètre carré net, regardez de près l’étage, l’âge, le chauffage, les charges et le type de tapu, et considérez tout ce qui paraît meilleur que le marché comme une question, pas comme une aubaine.

Commencez par la page des biens (nous y indiquons clairement la surface nette, l’étage et les charges), ou contactez-nous pour lire n’importe quelle annonce avec vous.