Acheter un bien ancien en Turquie : que vérifier quand on achète à un propriétaire

En bref

Un bien ancien offre souvent un meilleur emplacement, un prix plus bas et un logement que l’on voit tel qu’il est, en échange d’un contrôle plus poussé : année de construction et sécurité du bâtiment, titre de propriété et charges éventuelles, dettes de charges d’entretien et d’abonnements, modifications non autorisées. S’il y a un locataire, son bail vous engage, et vous ne pouvez le faire partir pour vos besoins que sous conditions et délais légaux. Négociez par écrit le prix, les meubles et la répartition des frais, et prenez possession avec des relevés de compteurs finaux.

Rédigé par Abdulhadi Bukhari, Conseiller immobilier

Dernière vérification le 7 octobre 2026

Tous les bons biens ne sont pas neufs. Beaucoup des meilleurs emplacements de Trabzon et d’Istanbul sont construits depuis des années, et un bien ancien peut être une excellente affaire. Mais il demande un œil plus exercé que le neuf.

Pourquoi l’ancien ?

L’emplacement : des quartiers établis, proches des services.
Le prix : généralement inférieur à celui d’un bien neuf comparable.
La transparence : vous voyez le bien, les voisins et la gestion de l’immeuble tels qu’ils sont.
La rapidité : vous pouvez l’habiter ou le louer immédiatement.

Ce qu’il faut vérifier

Le bâtiment

L’année du permis et la sécurité de l’immeuble. Voir le guide de la sécurité sismique.
Humidité, isolation et toiture. Voir le guide de l’hiver et du chauffage.
Les installations : électricité, plomberie et chauffage. Voir le guide des systèmes de chauffage.

Les papiers

Le titre de propriété et les charges inscrites. Voir le guide des hypothèques, saisies et annotations.
L’iskan (certificat de conformité). Voir le guide de l’iskan.
Les modifications non autorisées : balcon fermé, mur supprimé ou étage ajouté.
La transformation urbaine : l’immeuble est-il classé à risque ? Voir le guide de la transformation urbaine.

Les dettes

L’aidat (charges mensuelles d’entretien) impayé. Voir le guide de l’aidat.
La taxe foncière.
Les factures d’abonnements.

Le locataire en place

Le bail vous engage : vous achetez le bien avec son bail.
Le besoin personnel : la loi permet de mettre fin au bail si vous avez besoin du bien pour vous ou votre famille, en avertissant le locataire par écrit dans le mois qui suit l’achat et en engageant une action en justice après six mois, sous conditions.
Lisez le bail : le loyer, la durée, l’augmentation annuelle et le dépôt de garantie versé.

La négociation

Le prix : comparez avec des ventes similaires récentes et appuyez-vous sur le rapport d’évaluation. Voir le guide du rapport d’évaluation.
Les meubles : ce qui reste et ce qui part, sur une liste écrite. Voir le guide de l’ameublement.
Les frais de tapu (transfert du titre de propriété) : leur répartition entre les parties. Voir le guide de la valeur déclarée.
La date de remise : surtout si le vendeur habite l’appartement.

La remise des clés

Relevés de compteurs finaux, avec photos.
Résiliation des abonnements par le vendeur. Voir le guide des abonnements pour le nouveau propriétaire.
Toutes les clés et cartes d’accès.
Une attestation de la gestion de l’immeuble certifiant l’absence de dettes.

En résumé

Un bien ancien peut vous offrir le meilleur emplacement au meilleur prix, si vous vérifiez le bâtiment, les papiers et les dettes, comprenez la situation du locataire et mettez chaque accord par écrit. Pour comparer avec le neuf, lisez le guide livré ou en construction.

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Sources

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