المدونة

الخرسانة هي مادة بناء شائعة واسعة الاستخدام في البناء والتشييد. وهي تتكون من مزيج من المواد الخام الرئيسية الثلاثة: الاسمنت والرمل والحصى أو الزلط.

يتم خلط الأسمنت والماء معًا لتكوين الركيزة الأساسية للخرسانة، والتي تعتبر المادة الملزمة التي تربط مكونات الخرسانة معًا. يتم إضافة الحصى أو الزلط والرمل إلى الركيزة الأساسية بنسب محددة وفقًا للاستخدام المقصود للخرسانة.

وبالإضافة إلى المواد الرئيسية الثلاثة، يمكن إضافة مواد أخرى إلى الخرسانة لتحسين خصائصها وخصائصها الميكانيكية والفيزيائية، مثل الألياف الزجاجية أو البولي بروبيلينية أو المواد الكيميائية مثل مواد تسريع التصلب أو مثبتات الهواء.

وتتميز الخرسانة بأنها قوية ومتينة وقابلة للصب والتشكيل في أشكال وأحجام مختلفة. كما أنها تتحمل الضغوط والشد والانحناء والصدمات الخارجية بشكل جيد، مما يجعلها خيارًا شائعًا للأعمال الإنشائية والبنائية المختلفة.

تم إجراء بعض التغييرات المهمة والرئيسية على الجنسية من خلال قواعد الاستثمار العقاري بتاريخ 19.12.2022.

إذا تم استخدام عقد بيع أولي للعقار ("gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi" باللغة التركية) كاستثمار ، فيجب التعهد باستثمار بقيمة 400.000 دولار أمريكي بعقد واحد فقط. لا يهم عدد العقارات التي يغطيها مثل هذا العقد الفردي ولكن لا يمكن دمج أكثر من عقد بيع أولي واحد لطلب الجنسية بعد الآن. لا يمكن دمج عقود الوعد الأولية ببيع العقارات مع مشتريات العقارات التي تم شراؤها بالفعل بعد الآن.

لم يعد من الممكن التقدم بطلب للحصول على الجنسية من خلال عقار مشترك. حتى لو كانت قيمة عقار واحد أكثر بكثير من 400.000 دولار أمريكي ، يمكن لمستثمر واحد فقط الاستفادة من عقار واحد لطلب الجنسية. على سبيل المثال ، حتى إذا قام أجنبيان بشراء عقار بقيمة 800.000 دولار أمريكي في حصص متساوية (400.000 دولار أمريكي لكل منهما) فلن يتمكنوا من التقدم للحصول على الجنسية.

لا يمكن أن يكون العقار الذي سيشتريه مستثمر أجنبي يهدف إلى الحصول على الجنسية التركية عقارًا مملوكًا لمواطن تركي حصل على الجنسية عن طريق الاستثمار. لا يهم بعد الآن ما إذا كان هذا العقار قد تم استخدامه سابقًا للحصول على الجنسية أم لا. إنه اختلاف كبير عما كانت عليه القاعدة من قبل. على سبيل المثال ، إذا اشترى السيد X عقارين ، أحدهما بقيمة 400.000 دولار أمريكي والآخر 300.000 دولار أمريكي ، واستخدم الأول لطلب الجنسية ، فسيكون قادرًا على بيع العقار الآخر بعد 3 سنوات من الفترة. للمستثمرين الأجانب الجدد الراغبين في الحصول على الجنسية التركية من خلال الاستثمار العقاري. لن يتمكن المستثمرون الجدد من استخدام العقار الأول الوحيد للسيد X والذي تم استخدامه بالفعل للحصول على الجنسية. ومع ذلك ، وفقًا للقاعدة الجديدة ، لا يمكن للمستثمرين الجدد استخدام أي من عقارات السيد X لطلب الجنسية بعد الآن.

لا يمكن أن يكون العقار المراد شراؤه من قبل مستثمر أجنبي يهدف إلى الحصول على الجنسية التركية عقارات مملوكة لشركة تركية إذا كانت غالبية أسهمها مملوكة لأجانب أو شركات أجنبية أو مواطنين أتراك حصلوا على الجنسية عن طريق الاستثمار . علاوة على ذلك ، لا يمكن تغيير هذا الوضع حتى لو حصل هؤلاء الشركاء الأجانب على الجنسية التركية من خلال الاستثمار. وهذا يعني أنه إذا كانت الشركة التي لديها مساهمون أجانب على استعداد لشراء / تطوير وبيع العقارات للمستثمرين الأجانب الذين يهدفون إلى الحصول على الجنسية التركية ، فيجب أن تتألف غالبية المساهمين إما من مواطنين أتراك أصليين أو مواطنين أتراك متجنسين. حصل على الجنسية بطرق أخرى.

لا يمكن نقل العقارات المستعملة (المستعملة) التي تخضع للبيع أو عقود الوعد بالبيع الأولي إلى مواطن / شركة تركية من قبل أي شخص أجنبي حقيقي خلال السنوات الثلاث الماضية. عمليات الاستحواذ الناشئة عن عقود البناء ("eser sözleşmesi" باللغة التركية) مستثناة من هذه القاعدة.

لا يمكن استخدام ملكية العقارات "المشتركة الوقت" ("devremülk" باللغة التركية) لطلب الجنسية.

إذا كان هناك أكثر من عقار يشتريه المستثمر الأجنبي بغرض الحصول على الجنسية ، فيجب أن تبدأ عملية التقديم في مديرية تسجيل سند الملكية في المنطقة التي توجد بها غالبية تلك العقارات.

إذا وجدت إدارة تسجيل سند الملكية أيًا من النقاط التالية مفقودة ، فلا يمكنها إلغاء الطلب وإبلاغ مقدم الطلب لاستكمال النقطة (النقاط) المفقودة:

       أ. عدم وجود الصلاحيات اللازمة في التوكيلات الممنوحة لمحامي المتقدمين ،
       ب. عدم وجود تعليق توضيحي على سند الملكية (صكوك الملكية) للتعهد بإيقاف البيع لمدة 3 سنوات ،
       ج. عدم وجود إذن بيع لفئات معينة من العقارات الخاضعة لإذن البيع ،
       د. أوجه القصور في إيصالات الدفع فيما يتعلق بأسماء المستلم أو المرسل ،
       ه. أوجه القصور في إيصالات الدفع بالنسبة للطوابع البنكية اللازمة ،
       و. عدم وجود مستندات تثبت أصل المتقدمين ،
       ز. النقص في المستندات التي تثبت هوية المتقدمين.

منذ بداية عام 2022 ، بدأت السلطات في طلب نوع جديد من المستندات الرسمية: مستند صرف العملات ("döviz alım belgesi" باللغة التركية). نظرًا لأنها كانت وثيقة رسمية تم تقديمها مؤخرًا في النظام القانوني والمصرفي التركي ، ظهرت بعض النقاط المربكة حول مستند صرف العملات. مع التغييرات الجديدة ، تم حل هذه الالتباسات. وفقًا للموافقة ، فإن المحتوى الضروري الذي يجب كتابته في مستند صرف العملات هو كما يلي:

       أنا. الاسم الكامل ورقم جواز السفر ورقم الهوية الأجنبية لمقدم الطلب ،
       ثانيا. رقم المبنى والشقة أو على الأقل رقم قطعة الأرض للعقار كما هو مسجل في موقعهم الإلكتروني
       ثالثا. المبلغ المعادل للأموال المتبادلة بالدولار الأمريكي ،
       رابعا. البيان المكتوب بوضوح أن التبادل في متناول اليد يتم "بغرض الحصول على الجنسية التركية أو وفقًا للمادة 13 من اللائحة المتعلقة بحركات رأس المال (" Sermaye Hareketleri Genelgesi "باللغة التركية)".

يجب أن يتطابق المبلغ المدفوع المكتوب في فاتورة (فواتير) الدفع تمامًا مع المبلغ المدون في مستند صرف العملات. ومع ذلك ، إذا كان المبلغ المدون في فاتورة الدفع أكبر من مستند صرف العملات ، فلن تكون هناك مشكلة بعد الآن.

باختصار ، يمكن القول أنه ستكون هناك تغييرات كبيرة في قواعد الجنسية من خلال الاستثمار العقاري في العام الجديد. من ناحية أخرى ، فإن بعض التغييرات لها تأثير سلبي غير مباشر على المواطنين المتجنسين من خلال الاستثمار. من ناحية أخرى ، سيكون هناك المزيد من الوضوح بشأن بعض المسائل الإجرائية.

على الرغم من أننا سنستعرض قانون التأمين ضد الزلازل والكوارث الطبيعية في تركيا إلا أن ذلك لا يشكل انتقاصا من شأن العقارات في تركيا بقدر ما يشكل قوة ومصدر امان لمتملكي العقارات فيها ،وتعد اسطنبول من أقوى المدن عالميا على أصعد شتى ومن أهمها مجال العقارات  وان مايكثر الحديث عنه حول حدوث زلزال وماالى ذلك إلا أن الواقع الحقيقي بأنها مدينة قوية ومتينة وقد  منحها زلزال ١٩٩٩حظا كبيرا من اهتمام الحكومة فانصب جل اهتمام الحكومة التركية على تشييد الأبنية والبنى التحتية وفق شروط شديدة لا يمكن التهاون بها ،بحيث تكون الأبنية مقاومة للزلازل والهزات الأرضية على مر الزمن.
وبالنظر إلى الخسائر التي خلفها الزلزال المذكور سابقا فإن اسطنبول تعد مدينة صامدة ويظهر ذلك جليا في كافة أبنيتها التراثية والحالية ،مع التنويه إلى تأكيد العلماء بأن خط الزلزال لا يمر من وسط اسطنبول .
وبالعودة إلى موضوعنا الأساسي وهو التأمين على العقارات ضد الزلازل وماالذي يعنيه هذا الأمر ؟
فإن ذلك يشمل كل ما يثبت البناء ويجعله صامدا أمام العوامل الزمنية ،وإن ماتوليه الحكومة التركية لهذا الأمر يضع شركات البناء العقارية أمام تحد كبير في إنتاج أفضل ماعندها بداية من خبراء تحليل التربة واختبار صلاحيتها ومقدار ارتفاع الأبنية الطابقية فوقها مرورا بالمواد المستخدمه في البناء وانتهاء بالإكساء . 
هل تشكل الزلازل خطرا على استثمار العقارات في تركيا :
الكوارث الطبيعية تحدث في كل مكان ولا يمكن التنبؤ بحدوثها وضررها فهذا الأمر ليس للإنسان يد فيه والدليل على ذلك حدوث الزلازل في إيران وأندونيسيا وحدوث كارثة تسونامي المعروفة وأيضا العواصف والأعاصير التي تحدث في كل مكان من الكرة الأرضية وتخلف الكثير من الأضرار والخسائر.
ماهي الإجراءات التي اتخذتها تركيا بصدد موضوع الزلازل:
بعد زلزال عام ١٩٩٩وجدت الدولة التركية نفسها أمام تحد كبير وتصدر الأمر قائمة أهم خططها من أجل البقاء على أهبة الاستعداد لهكذا كوارث طبيعية .
فالزلزال الذي خلف خسائر كبيرة  أيقظ روح التأهب لمجابهته واتخاذ افضل مايمكن فعله من الإجراءات في سبيل التقليل قدر المستطاع من آثاره في حال حدوثه .
ومن أجل ذلك أصدر قرار إنشاء الشركات التركية لمحاربة الكوارث الطبيعية DASK والتي مهمتها التأمين في حال حدوث الكوارث الطبيعية الناتجة عن الزلزال مثل :
تهدم العقار 
احتراق العقار 
تصدع العقار سواء الأعمدة أو الجدران 
تلف حديقة العقار وملحقاته 
وبعد انشاء هذه الشركات أصبح استصدار وثيقة التأمين على الزلازل أمرا ضروريا وواجبا لكل من يريد تملك عقار في تركيا .
وتقدم هذه الوثيقة-التأمين على الزلازل-مع أوراق العقار إلى البلدية وذلك بعد دفع قيمة التأمين من قبل مالك العقار وذلك بعد أن يحصل على شرح كامل لوضع العقار من حيث المساحة وعمر البناء ووضع البناء ودرجة مقاومته للزلازل والمواد المستخدمة في البناء .
وعلى مالك العقار دفع قيمة التأمين سنويا لشركة التأمين على الزلازل ولا علاقة للمستأجر بدفع التأمين .
ولا يمكن لمالك العقار فتح عدادات الماء والكهرباء والغاز إلا بعد أن يحصل على وثيقة تأمين العقار ضد الزلازل 
وفي المقابل تقوم شركات التأمين على الزلازل في حال وقوع كارثة طبيعية للعقار :
تعويض مالك العقار سواء مواطن أو اجنبي بمبلغ مالي محدد .
حسب مساحة العقار وحجم الضرر الذي لحق به .
ماذا تقدم الحكومة التركية للمتضررين حال حدوث الزلزال :
تقوم الحكومة التركية بإنشاء خيم للمتضررين أو تقديم بيوت مسبقة الصنع 

تقدم الحكومة مبلغا من المال لكل عائلة متضررة

تطلب الحكومة من مؤسسة الإسكان توكي بناء العقارات المتهدمة بوقت سريع وتقدمها للمتضررين 

ماهي الأماكن التي يطلب وثيقة تأمين الزلازل عند تملكها:
الأبنية السكنية 
العقارات التجارية وماتحويه من أماكن عمل ومكاتب
العقارات الخاصة  حتى ولو كانت قيد الإنشاء لكنها حاصلة على. رخصة البناء
ماهي الأماكن التي لا تؤمن عليها شركات تأمين الزلازل:
الأبنية المخالفة
البناء في مناطق ريفية 
المنشآت العامة 
الأبنية المهجورة
أهمية التأمين ضد الزلازل في تركيا:
بما أن القرار سار وملزم في تركيا فإن ذلك يدفع شركات البناء إلى إنشاء عقارات مقاومة للزلازل وفق أفضل الشروط تلاقيا لحدوث ضرر ناتج عن الزلزال وبذلك فإن شركات البناء ستبذل قصارى جهدها إلى إنشاء بناء بمواد عالية الجودة وبمميزات مقاومة للزلازل بدرجة ٨على مقياس ريختر لأنها ستكون مسؤولة عن الأضرار إن حدثت لاحقا .
هل يجب القلق من تراجع أسعار العقار في تركيا بسبب الزلازل :
لا يشكل الأمر قلقا لمالكي العقارات أو المستثمرين وذلك لأسباب
 ١-الزيادة السنوية في عدد السكان وعلى وجه الخصوص إسطنبول التي تبلغ الزيادة السنوية فيها ٥.٢سنويا .
٢-التدابير التي تتخذها الحكومة التركية المتمثلة بقانون التأمين على الزلازل وإلزام شركات البناء في إنشاء أبنية مقاومة للزلازل بدرجة قوية .

تتصدر تركيا قاىمة المشهد الحالي مع حدوث الزلزال الأخير في السادس من شباط ٢٠٢٣ م ويجري الحديث عن أهمية مراعاة نظام البناء المقاوم للزلازل في الدول التي تقع على خط الزلازل ومنها بعض دول الشرق الأوسط واليابان وغيرها .

ومما تجدر الإشارة إليه إلى أن الزلزال الذي وقع في جنوب تركيا حدث في مكان لم يقع فيه زلزال منذ مئات السنين ،أي أن الأبنية هناك غالبا هي أبنية قديمة لم تطبق فيها قواعد السلامة من الزلزال لعدم توقع حدوث زلزال في تلك البقعة من الأرض .

حيث أن الحكومة التركية بدأت تدابير الوقاية من تضرر البناء نتيجة الكوارث الطبيعية بعد زلزال عام ١٩٩٩م،أي أن الأمر يختلف في اسطنبول والمدن المجاورة لها عما هو عليه في الجنوب ،ويختلف بطبيعة الحال في الأبنية المشيدة حديثا أي بعد صدور قرار إنشاء جمعية الحماية من الكوارث الطبيعية DASk.

وتتجه شركات البناء في تركيا حديثا إلى تطبيق قواعد الحماية من الزلزال مستعينة بمهندسي البناء والخبراء الذين استنتجوا مجموعة من الضوابط التي يجب تطبيقها أثناء البناء تجنبا لحدوث ضرر يلحق بالبناء والسكان .والملاحظ اهتمام البلديات في اسطنبول بهذا الأمر بشكل كبير ومتابعتها لكل الأبنية وإجراء فحص روتيني لجميع الأبنية في المدينة من خلال مهندسين وخبراء يتعقبون التجمعات السكنية ويجرون تحليلات دقيقة للتربة والبناء القائم عليها ،ثم يصدرون نتائج تحليلهم بمقدار تحمل البناء فيما إذا حدثت هزات أرضية محتملة ،وبناء على هذه النتائج يمكن أن يترك البناء إذا كان عنده قدرة على التحمل ،وفي حال أثبتت النتائج عدم تحمله لهزات أرضية لاحقة تقوم البلدية بهدم البناء وتشييد بناء جديد مكانه مراعيا شروط السلامة وطبعا يحصل أصحاب الشقق على شقق جديدة .

ولذلك وتجنبا للخسائر المتكررة تقوم شركات الإنشاء في تركيا بتطبيق المعايير الآتية في البناء :

أولا:اعتماد نظام تشييد بنية قوية

وهذا يعني تأسيس بناء بأعمدة قوية بهدف توزيع قوة الزلزال نحوها مما يقلل الضغط على أجزاء البناء الأخرى ويجعل ردة فعل البناء تجاه الزلزال عمودية فيمنح هذا الأسلوب دعامة قوية للبناء مع العلم انهوووفقا للخبراء فإن الأبراج التي تتبع فيها هذه الطريقة أكثر مقاومة للهزات من الأبنية الأقل ارتفاعا.

ثانيا: اساس مناسب مقاوم الزلزال:

ويتم تشييد البناء على أساس مرن اي لين حيث يتمايل البناء مع هذا الأساس دون أن يسقط وهذا الأسلوب مأخوذ من اليابان حيث أثبت نجاحه في وقت الكوارث .

وتكون هذه الأساسات مفصولة عن أرضية البناء في حال إذا وقع الزلزال تتحرك السنادات فقط ويبقى البناء صامدا .

ثالثا :نظام تصريف المياه :

مما لاشك فيه بأن اي تسريب للمياه بالقرب من أساسات البناء يعرض البناء لخطر كبير في حال وقوع زلزال لذلك تطبق انظمة تصريف المياه بشكل تكون بعيدة عن البناء مما يحميه من التعرض للخطر أثناء الزلزال.

رابعا:نظام النواسات:

وهي دعامات توزع على سطح البناء بهدف تثبيت البناء أثناء وقوع الزلزال وتخفف من تحركه وتقوم بتهدئته حال وقوع الهزة الارضية ،وهذه النواسات أو الخمادات تطبق بأيادي محترفين ومدربين تقنيين .

خامسا :استخدام مواد بناء لينة :

من أكثر هذه المواد شهرة في الوقت الحالي هي مادة (صلب الإنشاء)وهي مادة لينة تمتص الصدمات وتعتبر آمنة ومقاومة للزلازل على عكس مواد البناء المتعارف عليها مثل الطوب الذي لا يصنف من بين مواد البناء المقاومة للزلازل بسبب قساوته .