Türkiye’de Net ve Brüt Metrekare: Yaşamadığınız Metrelere Nasıl Para Ödememeli?

Kısaca

Net alan, dairenin duvarları içinde fiilen kullandığınız alandır. Brüt alan buna duvarları ve bazen balkonları ekler. Bazı projeler, ortak alanlardan düşen payı da ekleyerek daha büyük bir rakam ilan eder. Net alan ile ilan edilen alan arasındaki fark alanın dörtte biri veya daha fazla olabilir; bu yüzden fiyatları net metrekare üzerinden karşılaştırın, alanı onaylı mimari projede ve değerleme raporunda kontrol edin ve müteahhitle yaptığınız satış sözleşmesine net alanı yazdırın.

Yazan Muhammed Uçkun, Genel müdür

Son inceleme 7 Ekim 2026

Yan yana iki ilan: Birincisi “150 m²”, ikincisi “135 m²”. Gezdiğinizde ikincisini daha ferah buluyorsunuz. Bu bir göz yanılması değil; her ilan alanı farklı bir yöntemle hesaplıyor. Türkiye’de alıcıların kafasını en çok karıştıran konulardan biri budur.

Tek daireye üç ayrı alan

1. Net alan (Net)

Dairenin içindeki kullanılabilir alan, duvardan duvara: odalar, salon, mutfak, banyolar ve iç koridorlar. Eşyalarınızı yerleştirip yaşadığınız alan budur.

2. Brüt alan (Brüt)

Net alana iç ve dış duvarların kalınlığı, çoğu zaman da balkonlar eklenmiş halidir.

3. Ortak paylı alan

Sitelerde bazen dairenin merdiven, asansör, koridor ve sosyal tesislerden düşen payı da eklenir ve ilan edilen rakam daha da büyür.

Farkı gösteren bir örnek

A dairesi: ilanda 150 m² brüt, neti 112 m².
B dairesi: ilanda 135 m² brüt, neti 118 m².

Aslında B dairesi daha büyüktür. Fiyatlar aynıysa net metrekaresi de daha ucuzdur.

Gerçek alanı nerede bulursunuz?

Onaylı mimari proje: belediyeden alınır ve her bağımsız bölümün alanını belirtir.
Değerleme raporu: hem brüt hem net alanı gösterir ve yabancı alıcılar için zorunludur. Bkz. değerleme raporu rehberi.
Gezide ölçüm: ana odaları kontrol etmek için bir şerit metre veya lazer metre yeterlidir.
Tapu: bağımsız bölüm numarasını, katını ve arsa payını gösterir, ancak dairenin alanını her zaman göstermez. Bkz. tapu türleri rehberi.

Müteahhitten alırken

Her bağımsız bölüm için alan tablosu isteyin: net, brüt, balkon ve ortak pay.
Satış sözleşmesine net alanı kabul edilebilir bir sapma payıyla birlikte yazdırın.
Sorun: Teslimde alan sözleşmedekinden küçük çıkarsa ne olur?

Ayrıntılar: projeden (maketten) satın alma rehberi ve yeni daire teslim alma rehberi.

Arsa payı (Arsa Payı)

Tapuda dikkat edilmesi gereken bir başka rakam: dairenizin bina arsasındaki payı. Yeniden yapım veya kentsel dönüşümde size düşecek hakkı ve mülkün uzun vadeli değerini etkiler. Bkz. kentsel dönüşüm rehberi.

Özet

İlanları ilan edilen rakama göre karşılaştırmayın. Net alanı sorun, projede ve değerlemede kontrol edin, fiyatı net metrekare üzerinden hesaplayın ve sözleşmeye yazdırın.

Sitemizin mülkler sayfasında her mülkün net alanını belirtiyoruz. Bize ulaşın ve iki teklifi sizin için karşılaştıralım.

Kaynaklar

Bu konuda daha fazlası

Manzara, cephe ve güneş: Trabzon’da deniz manzaralı daire neden daha az güneş alabilir?
Trabzon’da deniz kuzeydedir; bu yüzden denize doğrudan bakan daire kuzey cephelidir ve daha az güneş alır, kuzey duvarları da rutubete daha açıktır. En iyi seçenek çoğu zaman köşe ya da çift cepheli bir dairedir: kuzeyden deniz manzarası, güneyden ya da batıdan güneş. Manzara değeri ve talebi artırır; ancak yeni bir yapıyla kapanmayacağından, kışın ışık ve sıcaklıktan emin olun.
Son inceleme 7 Eki 2026
Video ile ev gezme: kendi ülkenizdeyken daireyi oradaymış gibi görmek
Canlı video ile gezme, kontrolü siz elinizde tuttuğunuzda pek çok yolculuğu gereksiz kılar: kesintisiz tek bir tur isteyin; sokaktan ve girişten başlayın, sonra her oda, pencere ve balkon; muslukları açın, dolapları açın; manzarayı her yönden, rutubet için kuzey duvarlarını ve köşeleri ve en yakın hizmetlere giden yolu görmek isteyin. Turu kaydedin, ardından belgeleri isteyin. Büyük bir tutar ödeyeceğiniz bir taşınmazda videoyu bir ziyaret ya da farklı bir saatte ikinci tur öncesi eleme aracı olarak kullanın.
Son inceleme 7 Eki 2026
İstanbul’da kentsel dönüşüm: Alıcı ve eski daire sahibi için ne anlama geliyor?
Türkiye’de kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan binaların yeniden yapılmasını düzenleyen 6306 sayılı Kanun’a tabidir. Bina, lisanslı bir kuruluşun raporuyla riskli yapı olarak belirlenir ve bu durum tapuya işlenir. Kasım 2023’ten beri yeniden yapım kararları üçte iki yerine hissedarların salt çoğunluğuyla alınıyor; Şubat 2026 yönetmeliği ise itiraz eden malikların paylarının satışı dahil süreçleri değiştirdi. Malikların belirli şartlarla kira yardımı hakkı vardır. Eski bir binada daire alan, arsa payı ve gelecekteki bir proje satın alır; hukuki durumu iyi inceleyin.
Son inceleme 7 Eki 2026