Tapu kaydında ipotek, haciz ve şerhler: Satın almadan önce tapu kaydı nasıl okunur?

Satıcının elindeki güzel görünümlü tapu yeterli değildir. Önemli olan, tapu müdürlüğündeki canlı kayıttır; çünkü fotoğraflarda göremediğiniz şeyleri gösterir: taşınmaz üzerindeki bir borç, bir dava ya da başka birine ait bir hak. Bu rehberde kaydın bölümlerini ve her takyidatın ne anlama geldiğini anlatıyoruz.

Tapu kaydının bölümleri

1. Malik: Ad ve hisse.
2. Rehinler / İpotekler: Taşınmazla teminat altına alınmış borçlar.
3. Şerhler: Kişiler veya kurumlar lehine tescil edilmiş haklar ve kısıtlamalar.
4. Beyanlar: Taşınmaz veya bina hakkında hukuki bilgiler.
5. İrtifaklar: Geçit hakkı ya da intifa hakkı gibi.

Banka ipoteği

En yaygın kayıttır; çünkü birçok malik krediyle satın almıştır.

• Satın almaya engel değildir, doğru düzenlenirse.
• Bankadan satış gününe kadar kalan tutarı gösteren borç yazısını isteyin.
• Borç, satış bedelinden doğrudan bankaya ödenir ve ipotek devirden önce ya da aynı randevuda kaldırılır.
• Satıcıya “ipoteği sonra kaldırırım” sözüne güvenerek bedelin tamamını ödemeyin.

Haciz ve ihtiyati tedbir

• Haciz: Bir alacaklı veya vergi dairesi tarafından borcun tahsili için konulur. Devirden önce borç ödenmeli ve haciz resmî olarak kaldırılmalıdır.
• İhtiyati tedbir: Bir uyuşmazlık nedeniyle mahkeme tarafından verilir ve taşınmaz üzerinde tasarrufu engeller. Tedbir kaldırılana kadar böyle bir taşınmaza yaklaşmayın.

Dikkat edilmesi gereken şerhler

• Kira şerhi: Yeni maliki de bağlayan tescilli bir kira sözleşmesi. Süresini ve şartlarını okuyun.
• Satış vaadi şerhi: Başka birinin aynı taşınmazı satın almak için bir satış vaadi sözleşmesi var. Durum netleşene kadar bu bir dur işaretidir. Ayrıntılar için satış vaadi sözleşmesi rehberi.
• Aile konutu şerhi: Taşınmaz, malikin eşinin açık rızası olmadan satılamaz.
• Önalım hakkı şerhi: Paylı mülkiyette paydaşların öncelikli satın alma hakkı vardır.

Önemli beyanlar

• Riskli yapı beyanı: Bina, kentsel dönüşüm kanunu kapsamında riskli olarak sınıflandırılmıştır; yıkılıp yeniden yapılacaktır. Bu, işlemi tamamen değiştirir. Ayrıntılar için kentsel dönüşüm rehberi.
• Yönetim planı: Bina veya sitenin kullanım kurallarını ve aidatları içeren düzeni.

İntifa hakkı

Taşınmaz bir kişinin adına kayıtlıyken, içinde oturma ya da yararlanma hakkı ömür boyu başka bir kişiye ait olabilir. Bu hak kaldırılmadan satın alırsanız, kendi mülkünüzü kullanamayabilirsiniz.

Kayıtta görünmeyenler

• Aidat borçları. Ayrıntılar için aidat rehberi.
• Abonelik borçları (elektrik, su ve doğalgaz).
• Tescil edilmemiş imar aykırılıkları. Ayrıntılar için iskan rehberi.

Bu yüzden tapu kaydını incelemek, satın alma öncesi kontrol listesinin bir parçasıdır, tamamı değil.

Kayıt ne zaman kontrol edilmeli?

1. Kaporadan önce: İşlemi engelleyen bir şey olup olmadığını öğrenmek için.
2. Randevudan bir iki gün önce: Çünkü her an yeni bir kayıt işlenebilir.
3. Randevu günü: Tapu memuru imzadan önce kaydı kontrol eder.

Özet

Kaydı bir bankacı gibi okuyun: Malik kim? Taşınmaz üzerinde kimin hakkı var? Devirden önce neyin kaldırılması gerekiyor? Banka ipoteği düzenlenebilir; haciz ve tedbir kaldırılmalıdır; satış vaadi şerhi ya da intifa hakkı ise durum netleşene kadar durmak için bir nedendir.

Sunduğumuz her mülkün tapu kaydını, siz herhangi bir ödeme yapmadan önce inceliyoruz. Bize ulaşın ve belirli bir kaydı sizinle birlikte okuyalım.