Kat irtifakı ve kat mülkiyeti: Dairenizin tapusunun “inşaat hâlinde” olması ne anlama gelir?

Müşterilerimiz tapuyu aldıktan sonra bazen soruyor: “Tapuda Kat İrtifakı yazıyor, bu daire tamamen benim değil mi demek?” Cevap şu: Daire sizindir ve sizin adınıza tescillidir, ancak bina hukuki yolculuğunu henüz tamamlamamıştır. Bu rehber farkı ve bunun sizin için neden önemli olduğunu anlatıyor.

Her birinin kısaca mantığı

Kat irtifakı: Bir proje üzerindeki hak

Bina tamamlanmadan önce arsa tapuda paylara bölünür; ileride yapılacak her bağımsız bölümün arsada bir payı ve inşa edilecek bölüm üzerinde bir hakkı olur. Buna “kat irtifakı” denir. Tapu resmî ve tescillidir; satılabilir, miras kalabilir ve ipotek edilebilir, ancak örtük olarak şunu söyler: Bina henüz tamamlanmış olarak onaylanmamıştır.

Kat mülkiyeti: Tamamlanmış bir bölümün mülkiyeti

İnşaat bitip belediye iskanı verdikten sonra haklar “kat mülkiyetine” çevrilir: onaylı bir binadaki belirli bir bağımsız bölümün tam mülkiyeti. Her alıcının beklediği nihai tapu budur.

Pratikteki farklar

1. Satış: Kat mülkiyetli daire daha kolay ve daha hızlı satılır. Kat irtifakında alıcılar iskanın neden olmadığını sorar.
2. Banka kredisi: Bankaların çoğu teminat olarak kat mülkiyetini tercih eder.
3. Abonelikler: Kat mülkiyetinden önce gelen iskan, kalıcı su ve elektrik aboneliklerini mümkün kılar.
4. Hukuki kesinlik: Kat mülkiyeti, belediyenin binayı denetlediği ve uygun bulduğu anlamına gelir.

Kat irtifakı ne zaman normaldir?

• İnşaatı süren bir projede: Bu normal durumdur, hatta sizin için en iyi korumadır; çünkü bağımsız bölümünüz tamamlanmadan sizin adınıza tescil edilir. Ayrıntılar için: Projeden satın alma rehberi.
• Yeni bitmiş bir binada: İskan işlemleri teslimden sonra aylar sürebilir.

Ne zaman sormaya değer?

• Yıllardır oturulan bir binada kat irtifakı tapusu: İskanı engelleyen bir aykırılık olabilir; örneğin fazladan bir kat ya da projede yapılmış bir değişiklik.
• Tapuyu çevirmeye dair hiçbir planın olmaması: İskanın ne zaman çıkacağını kimse bilmiyorsa.

Bu durumlarda yazılı bir açıklama isteyin ve şu rehbere göz atın: İskan rehberi.

Kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır?

1. İnşaat biter ve belediye iskanı verir.
2. Tapu müdürlüğüne, genellikle binanın tamamı için, kat mülkiyetine geçiş başvurusu yapılır.
3. Her bağımsız bölüm kat mülkiyeti olarak tescil edilir ve bu, e-Devlet’teki kaydınızda görünür.

Harçlar düşüktür; süre ise dosyanın ne kadar hızlı tamamlandığına bağlıdır.

Sözleşmeye ne yazılmalı?

• Satın alırken teslim alacağınız tapunun türü.
• Kat irtifakıysa: iskan ve kat mülkiyetine geçiş için öngörülen tarih ve harçları kimin ödeyeceği.
• İskan müteahhitten kaynaklanan bir nedenle gecikirse ne olacağı.

Özet

Kat irtifakı tek başına bir sorun değil, bir aşamadır. İnşaatı süren bir projede uygun ve güven vericidir; eski bir binada ise araştırılmaya değer. Hedef her zaman kat mülkiyetine ulaşmaktır; bunu sözleşmenize yazdırın. Diğer tapu türleri için: Tapu türleri rehberi.

Sunduğumuz her mülk ve projede tapu türünü ve iskan durumunu belirtiyoruz. Bize ulaşın ve belirli bir tapuyla ilgili her sorunuzu iletin.