Türkiye'de Projeden Satın Almak: Avantajlar, Riskler ve Kendinizi Nasıl Korursunuz

İstanbul'da satışa sunulanların yarısından fazlası, Trabzon'da ise önemli bir kısmı inşaat halindeki projelerdir. Fiyat hazır konuttan düşüktür, taksit planları caziptir ve teslim aldığınızda daire tamamen yenidir. Ancak projeden satın almak bir vaadi satın almak demektir; vaadin değeri de onu koruyan belgeler ve vaadi verenin geçmişi kadardır.

İnsanlar neden projeden satın alıyor?

• Fiyat: bağımsız bölümler ilk aşamalarda, tamamlandığında olacağından daha düşük fiyatla satışa çıkar.
• Taksit: birçok müteahhit bedeli teslime kadar ya da sonrasına kadar taksitlendirir. Bkz. taksit planları rehberi.
• Seçim: katı, manzarayı ve planı herkesten önce siz seçersiniz.
• Modern donatılar: yeni siteler havuz, spor salonu, otopark ve güvenlikle gelir.

Gerçek riskler

1. Gecikme: en yaygın sorun. Bir yıllık gecikme, fazladan kira ya da aksayan bir plan demektir.
2. Şartname değişiklikleri: katalogdakinden düşük kaliteli malzeme veya daha küçük bir alan.
3. Müteahhidin temerrüdü: köklü şirketlerde nadirdir, ama olur.
4. İskanın gecikmesi: tapunun kat mülkiyetine geçişini ve kalıcı abonelikleri geciktirir. Ayrıntılar iskan rehberinde.

Kendinizi nasıl korursunuz: beş katman

1. Proje ruhsatı ve arsa mülkiyeti

Yapı ruhsatını kontrol edin ve üzerindeki kat ve bağımsız bölüm sayısının pazarlananla örtüştüğünden emin olun. Şunu da sorun: arsa müteahhidin mi, yoksa arsa sahibiyle «kat karşılığı» bir proje mi? İkinci durumda bağımsız bölümünüzün gerçekte kime ait olduğunu bilmeniz gerekir.

2. Müteahhidin geçmişi

Önceki projeler en iyi göstergedir: zamanında teslim edildiler mi? İskan aldılar mı? Mümkünse gidip görün. Soru listemiz güvenilir müteahhit seçme rehberinde.

3. Sözleşmenin şekli

• En iyisi: proje kat irtifakı kurduysa bağımsız bölümünüzün kat irtifaklı tapuyla adınıza tescil edilmesi. Böylece bölüm, tamamlanmadan önce bile resmen sizindir. Fark kat irtifakı ve kat mülkiyeti rehberinde açıklanıyor.
• Alternatif: noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi; sizi korumak için tapuda arsanın kaydına şerh olarak işletilebilir.
• Kaçının: yüklü ödemelerle birlikte noterde düzenlenmemiş adi bir sözleşmeden.

4. Ödemeleri inşaat aşamalarına bağlayın

Bedelin çoğunu peşin ödemek yerine ödemeleri net aşamalara bağlayın: kaba inşaat, ardından ince işler, ardından teslim. İnşaat gecikirse ödemeleriniz de onunla birlikte gecikir.

5. Vazgeçmemeniz gereken sözleşme maddeleri

• Belirli bir teslim tarihi ve gecikme halinde net bir cezai şart veya fesih hakkı.
• Ayrıntılı bir teknik şartname eki: malzemeler, ince işler, cihazlar, net ve brüt alan.
• İskan için öngörülen tarih ve müteahhidin bu konudaki taahhüdü.
• Proje tamamlanmazsa paranıza ne olacağı.

Projeden alım ve vatandaşlık dosyası

İnşaat halindeki bir taşınmaz vatandaşlık dosyasının dayanağı olabilir; ancak 2023'ten bu yana 400 bin dolarlık tutarın tamamı küçük sözleşmelere bölünmeden, noterde düzenlenen tek bir satış vaadi sözleşmesinde yer almalıdır. Ayrıntılar gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık rehberinde.

Hazır mı, projeden mi?

Tek bir cevap yok. Yakın zamanda oturmak veya ikamet almak istiyorsanız hazır konut daha uygundur; zaman ufkunuz iki yıl veya daha fazlaysa ve daha iyi bir fiyat istiyorsanız projeden alım değerlendirmeye değer. İki seçeneği hazır mı inşaat halinde mi rehberinde karşılaştırdık.

Özet

Projeden alacaksanız daha önce teslim yapmış bir müteahhitten, sözlü vaatlerle değil tescilli belgelerle, inşaatı takip eden ödemelerle ve gecikmeyi ve yaptırımını açıkça yazan bir sözleşmeyle alın. Böylece fiyat avantajını yakalarken riskleri azaltırsınız.

Web sitemizdeki projeler sayfasında ruhsatlarını ve müteahhitlerini kontrol ettiğimiz inşaat halindeki projeleri sunuyoruz. Bize ulaşın ve düşündüğünüz projenin sözleşmesini birlikte inceleyelim.