Отчёт об оценке недвижимости в Турции: когда он нужен, кто его выдаёт и что в нём читать

Многие покупатели впервые слышат об «отчёте об оценке» за несколько дней до сделки в tapu (свидетельство о собственности) и принимают его за очередную формальность. На деле это один из самых полезных для вас документов: в нём независимая лицензированная сторона высказывает мнение о стоимости объекта, и именно на нём строятся дела на ВНЖ и гражданство.

Что такое отчёт об оценке?

Это отчёт, который готовит эксперт-оценщик компании с лицензией Совета по рынкам капитала Турции (SPK). Эксперт осматривает объект, изучает запись в tapu, градостроительный статус и документы на здание, затем сравнивает объект с похожими, проданными или выставленными на продажу в том же районе, и определяет рыночную стоимость в турецких лирах, иногда указывая эквивалент в иностранной валюте.

Когда он обязателен?

• При продаже иностранцу: в сделках по продаже недвижимости иностранцам требуется отчёт об оценке; он загружается в систему tapu до перехода права собственности.
• В деле на гражданство: именно отчёт подтверждает, что объект стоит не менее 400 тыс. долларов. Подробнее в гиде по гражданству за инвестиции в недвижимость.
• В деле на ВНЖ: для объектов, купленных начиная с 16 октября 2023 года, нужно подтвердить стоимость не менее 200 тыс. долларов. См. гид по ВНЖ через недвижимость.
• При кредитовании: банки заказывают собственную оценку перед любым финансированием.

Что входит в отчёт?

1. Данные объекта: расположение, квартал и участок, площадь и вид свидетельства о собственности.
2. Правовой статус: ограничения, ипотеки, iskan (разрешение на ввод в эксплуатацию) и разрешение на строительство.
3. Техническое описание: возраст и тип здания, состояние и отделка квартиры.
4. Сравнительные объекты: похожие объекты в районе и их цены.
5. Итоговая стоимость: в лирах, иногда и в долларах, с датой оценки.

Как использовать его в свою пользу?

Проверка цены

Если запрашиваемая цена намного выше стоимости в отчёте, спросите почему. Возможно, у объекта есть преимущество, которое эксперт не учёл, например исключительный вид, а возможно, цена просто завышена.

То, что вы могли не заметить

Иногда эксперт указывает важные замечания: отступление от проекта, отсутствие iskan или ограничение в реестре. Внимательно прочитайте их, даже если стоимость вас устраивает.

Защита дела на ВНЖ или гражданство

Если ваша цель — ВНЖ или гражданство, не полагайтесь на цену, указанную в договоре. Значение имеет стоимость в отчёте. Поэтому именно в таких случаях мы заказываем оценку до завершения сделки, а не после.

Кто выбирает оценочную компанию?

Покупатель или его представитель выбирает лицензированную компанию из списка Совета, а отчёт загружается в систему tapu в электронном виде. Убедитесь, что компания действительно имеет лицензию, а в отчёте указаны имя эксперта и номер его лицензии.

Итог

Отчёт об оценке — не лишняя нагрузка, а независимая проверка стоимости того, что вы покупаете. Заказывайте его заранее, если покупаете ради ВНЖ или гражданства, читайте замечания, а не только итоговую цифру, и используйте его в переговорах, если разница велика.

Отчёт готовится непосредственно перед днём tapu — мы организуем его для клиентов в рамках этапов покупки и отвечаем на ваши вопросы здесь.