12 vérifications avant d’acheter un bien en Turquie : la liste que nous utilisons avec nos clients

La plupart des problèmes que rencontrent les acheteurs étrangers en Turquie ne viennent pas d’une escroquerie, mais d’une vérification qui n’a pas été faite : un appartement sans certificat d’habitabilité, une saisie fiscale contre le vendeur, ou une vue sur la mer qui disparaîtra dans un an derrière un nouvel immeuble. C’est la liste que nous suivons avec nos clients avant toute réservation, et nous la partageons pour que vous puissiez l’utiliser pour n’importe quel bien.

Première partie : les vérifications juridiques

1. L’identité du propriétaire

Demandez une copie du tapu et comparez le nom du propriétaire avec son numéro d’identité ou de passeport. Si la personne qui négocie avec vous n’est pas le propriétaire, elle doit détenir une procuration officielle établie chez un notaire l’autorisant à vendre, et non une simple autorisation.

2. Hypothèques, saisies et restrictions

Lisez la rubrique des restrictions dans l’inscription au registre foncier : y a-t-il une hypothèque bancaire, une saisie judiciaire ou fiscale, ou une annotation (şerh) au profit d’un tiers ? Nous expliquons cette rubrique dans le guide des types de tapu.

3. Le statut d’urbanisme (İmar Durumu)

Délivré par la municipalité, l’imar durumu (statut d’urbanisme) indique ce qui peut être construit sur la parcelle. Il compte surtout pour les terrains et pour les biens dont on dit qu’ils ont « la possibilité d’un étage supplémentaire ».

4. Le certificat d’habitabilité

Pour les bâtiments achevés : l’iskan (certificat d’habitabilité) a-t-il été délivré ? Sans lui, vous risquez de ne pas obtenir de raccordements définitifs à l’eau et à l’électricité, et la revente sera plus difficile. Détails dans le guide de l’iskan.

Deuxième partie : les vérifications techniques

5. La date du permis de construire et les normes sismiques

Les immeubles autorisés selon le règlement parasismique de 2018 n’ont rien à voir avec un immeuble des années 1980. Demandez l’année du permis et le type de construction, et consultez le guide pour évaluer la sécurité d’un immeuble.

6. La conformité de l’appartement au plan

Comparez l’appartement au plan approuvé par la municipalité : un balcon a-t-il été fermé, une pièce ajoutée ou un étage illégal construit ? Les infractions peuvent entraîner des amendes ou des difficultés pour obtenir l’iskan.

7. Le rapport d’expertise

Le rapport d’une société d’expertise agréée est obligatoire dans les ventes aux étrangers, et c’est l’occasion de savoir si le prix est cohérent. Nous l’expliquons dans le guide du rapport d’expertise.

8. La vue et son avenir

Si la vue sur la mer justifie le prix, demandez : que peut-on construire sur la parcelle d’en face ? Nous vérifions le plan d’urbanisme des parcelles voisines avant de vous promettre une vue.

Troisième partie : dettes et frais

9. Les charges (Aidat)

Demandez à la gestion de la résidence une attestation indiquant que l’appartement n’a pas de dettes, et renseignez-vous sur les charges mensuelles actuelles. Voir le guide des charges de copropriété.

10. La taxe foncière et les factures

Une taxe foncière impayée est une dette attachée au bien auprès de la municipalité, et des factures impayées peuvent bloquer le transfert des abonnements. Demandez les reçus des deux dernières années.

Quatrième partie : le vendeur et le mode de paiement

11. Les antécédents du promoteur (pour un bien neuf)

Quels projets a-t-il livrés ? A-t-il respecté ses délais ? Ses projets précédents ont-ils obtenu l’iskan ? Nous proposons une liste de questions dans le guide pour choisir un promoteur.

12. Le circuit de l’argent

Payez par virement bancaire sur un compte au nom du vendeur lui-même, conservez tous les reçus et ne payez jamais en espèces. Le paiement principal se fait généralement le jour même du tapu. Détails dans le guide du transfert du prix du bien.

Comment utiliser cette liste

Imprimez-la ou enregistrez-la sur votre téléphone, et demandez à votre agent de remplir chaque point devant vous avec un document, pas avec une parole. S’il hésite sur un point, c’est un signal qui mérite de s’arrêter.

Nous effectuons ces vérifications sur chaque bien de notre catalogue avant de le présenter, et en envoyons les résultats à qui les demande. Contactez-nous si vous avez un bien trouvé ailleurs et souhaitez le faire vérifier.