Türkiye’de yeni konutlarda KDV ve yabancılar için KDV istisnası

Alıcı, müteahhitten alınacak yeni bir daireyi ikinci el bir daireyle karşılaştırırken bazen hesabı değiştirebilecek bir kalemi gözden kaçırır: KDV. Yeni dairelerde bu büyük bir kalem olabilir; buna karşılık Türk mevzuatı yabancı alıcıya belirli şartlarla KDV istisnası tanır.

KDV ne zaman uygulanır?

Bir şirket veya müteahhit yeni bir mülk sattığında KDV uygulanır. İkinci el bir daireyi sahibinden almak gibi iki birey arasındaki satış ise çoğunlukla KDV’ye tabi değildir; yalnızca tapu harcı ödenir.

Oran ne kadar?

Mülkün türüne, net alanına, durumuna ve ruhsat tarihine göre değişir. Genel oran %20’dir ve bazı konutlara indirimli oranlar uygulanır. Bağımsız bölümünüze uygulanacak oranı müteahhit belirler ve sözleşmede ve faturada belirtir. Bunu açıkça sorun: ilan edilen fiyata KDV dahil mi, değil mi?

Yerleşik olmayan yabancı alıcı için istisna

KDV Kanunu, Türkiye’de yerleşik olmayan bir yabancıya yapılan konut veya iş yeri ilk satışını, aşağıdaki şartların tamamı sağlanırsa KDV’den istisna tutar:

1. Bedel Türkiye’ye döviz olarak getirilmeli ve resmi bir döviz alım belgesiyle bankalar aracılığıyla bozdurulmalıdır.
2. Bedelin en az yarısı fatura düzenlenmeden önce gelmeli, kalanı faturanın tarihinden itibaren bir yıl içinde ödenmelidir.
3. Alıcı mülkü bir yıl içinde satmamalıdır (satın alma tarihinden itibaren); aksi halde KDV gecikme faiziyle birlikte tahakkuk eder.
4. Satış ilk satış olmalıdır (mülkün müteahhit tarafından yapılan ilk satışı).

İstisnayı ne kanıtlar?

• Türk bankasından alınan döviz alım belgesi (Döviz Alım Belgesi).
• Yurt dışından yapılan transferlerin dekontları.
• Türkiye’de yerleşik olmadığınızı gösteren belge.

Bu yüzden paranın izleyeceği yol baştan planlanmalıdır; bunu şu rehberde anlattık: mülk bedelinin transferi rehberi.

İstisnayı kaybettiren hatalar

• Türkiye’deki bir hesaptan lira ile ödeme yapmak ve dövizin girişini kanıtlayamamak.
• Ödemeleri geciktirmek ve bedelin yarısının faturadan önce gelmemesi.
• Erken satmak ve bir yıl dolmadan mülkü elden çıkarmak.
• Nakit ya da üçüncü bir kişi aracılığıyla ödemek.

Taksitli alımda istisna

Uzun vadeli taksit planlarında, bedelin tamamının faturadan itibaren bir yıl içinde ödenmesi şartını karşılamak bazen zordur. İstisnayı kaybetmemek için imzadan önce fatura zamanlamasını ve ödeme takvimini müteahhitle konuşun. Bkz. taksit planları rehberi.

Yeni ile ikinci eli nasıl karşılaştırırsınız?

Her seçeneğin toplam maliyetini hesaplayın: fiyat, varsa ve muaf değilseniz KDV, tapu harcı ve masraflar. İlanda daha pahalı görünen yeni bir daire, KDV’den muaf tutulursa aslında daha ucuz olabilir; tersi de geçerlidir. Diğer tüm masraflar şu rehberde: masraflar ve vergiler rehberi.

Özet

KDV müteahhitlerden yapılan alımları ilgilendirir ve oranı bağımsız bölüme göre değişir. Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı, bedeli istenen zamanlamayla döviz olarak getirir ve bir yıl içinde satmazsa ilk satışta KDV’den kurtulabilir. Banka sürecini imzadan sonra değil, önce planlayın.

İstisna şartlarını imzadan önce müşterilerimizle birlikte müteahhitle gözden geçiriyoruz. Yeni projelere göz atın ya da bizimle iletişime geçin.