Türkiye’de tapu türleri: tapu senedinizi satır satır nasıl okursunuz?

Türk mülkiyet belgesi, ya da herkesin dediği gibi “tapu”, mülkün size ait olduğunu kanıtlayan belgedir. Sorun şu ki pek çok alıcı tapuyu içinde ne yazdığını bilmeden teslim alıyor ve sonradan senedinin “kat mülkiyeti” değil “kat irtifakı” olduğunu ya da üzerinde fark etmedikleri bir kısıtlama bulunduğunu öğreniyor. Bu rehberde önce türleri açıklıyor, sonra senetteki her alanı birlikte okuyoruz.

Dört ana tür

Kat mülkiyeti tapusu (Kat Mülkiyeti)

İskan belgesi almış, tamamlanmış bir binadaki daire ya da bağımsız bölüm için verilen tam tapudur. Senet, bağımsız bölümünüzü tek tek tanımlar: numarasını, katını ve niteliğini. Hazır bir daire alırken genellikle istediğiniz budur; çünkü ileride satması en kolay olandır ve bankalarda, ikamet ve vatandaşlık dosyalarında tartışmasız kabul görür.

Kat irtifakı tapusu (Kat İrtifakı)

İnşaatı süren ya da tamamlanmış ama henüz iskan almamış bir binadaki bağımsız bölüm için düzenlenir. Senet resmi ve tescillidir, ancak size arsa payınız üzerinde inşaat hakkı tanır. İskan çıktıktan sonra kat mülkiyetine çevrilir. Yeni projelerde bu tapuyla satın almak çok yaygındır; farkı ayrıntılı olarak şurada anlattık: kat irtifakı ve kat mülkiyeti rehberi.

Hisseli tapu (Hisseli Tapu)

Size bir arsa ya da mülkte başka maliklerle birlikte, belirli bir bölüm tahsis edilmeden hisse verir. Riski şudur: mülkü kullanmak, satmak veya bölmek ortakların uzlaşmasını gerektirir ve çoğu durumda ortaklardan biri hissesini satarsa diğerlerinin önalım hakkı vardır. Ayrıntılı bir hukuki inceleme yapılmadan yabancılara bu türü önermiyoruz.

Arazi tapusu (Arsa veya Tarla)

“Arsa”, yapılaşmaya izin veren bir imar planı içindeki arazidir; “Tarla” ise esasen üzerine yapı yapılamayan tarım arazisidir. Fiyat ve yapmanıza izin verilenler açısından fark büyüktür; bu yüzden satın almadan önce belediyeden imar durumunu kontrol edin.

Senet alan alan nasıl okunur?

İster kâğıt ister e-Devlet üzerinden elektronik olsun, senette şu alanları bulursunuz:

1. İl / İlçe / Mahalle: mülkün idari konumu. Size söylenenle örtüştüğünden emin olun; bazı ilanlar gerçek mahalle yerine yakındaki bilinen bir mahallenin adını verir.
2. Ada / Parsel: parselin tapu sicilindeki iki numarası; mülkü tapu haritalarında ve belediyede aramanın anahtarıdır.
3. Nitelik: mülkün tanımı; örneğin betonarme bir bina için “Betonarme Apartman”, arazi için “Arsa”, konut birimi için “Mesken”. Gayrimenkul yoluyla ikamet izni, mülkün konut olmasını şart koşar.
4. Arsa payı: bağımsız bölümünüzün arsadaki payı, kesir olarak.
5. Bağımsız bölüm no / Kat: dairenizi bina içinde tanımlar. Gerçekten gezdiğiniz daireyle karşılaştırın.
6. Malik: malikin pasaportunda ya da kimliğinde yazan adı. Sizinle imza atan satıcının adıyla aynı olmalıdır.
7. Edinme sebebi / Tarih: örneğin satış anlamında “Satış”, tarih ve yevmiye numarasıyla birlikte.

Takyidatlar: malik adından sonra en önemli alan

Şerhler, beyanlar ve ipotekler başlığı altında mülk üzerindeki tüm kısıtlamalar görünür:

• İpotek: mülkle teminat altına alınmış bir borç, çoğunlukla banka kredisi. Satıştan önce ya da aynı randevuda kaldırılmalıdır.
• Haciz: malikin borcu nedeniyle konulmuş yargısal veya vergisel bir kısıtlama. Üzerinde haciz bulunan bir mülk, haciz kalkmadan satın alınmaz.
• Şerh: kayıtlı bir kira sözleşmesi, önalım hakkı ya da satmama taahhüdü gibi notlar.
• Beyan: binanın yönetim planı ya da bir aykırılığın varlığı gibi bilgiler.

Sunduğumuz her mülkte bu alanı kontrol ediyoruz ve sizin de incelemenizi öneriyoruz; bu kontrol şu listede yer alıyor: satın alma öncesi kontrol listesi.

Elektronik tapu ve e-Devlet

Satış tamamlandıktan sonra mülk elektronik tapu sisteminde adınıza tescil edilir ve mülkiyet kaydınızı dilediğiniz zaman e-Devlet veya Web Tapu üzerinden görüntüleyebilirsiniz. Yine de kâğıt tapunun ve resmi satış sözleşmesinin bir kopyasını saklayın; bazı kurumlar hâlâ bunları istiyor.

Özet

• Hazır daireler için: kat mülkiyeti isteyin ve şunun varlığını kontrol edin: iskan belgesi.
• Yeni projeler için: sözleşmede iskan tarihinin net olması şartıyla kat irtifakı kabul edilebilir.
• Hukuki danışmanlık almadan hisseli tapudan ve tarım arazilerinden uzak durun.
• Herhangi bir ödeme yapmadan önce takyidat alanını okuyun.

Müşterilerimize rezervasyondan önce tapunun görüntüsünü ve takyidat belgesini gönderiyor, her alanı tek tek açıklıyoruz. Bizimle iletişime geçin ve birlikte okumamızı istediğiniz bir tapunuz varsa gönderin.