Türkiye'de İskan Belgesi: Yeni Bir Daireyi Neden İskansız Almamalısınız

Harika manzaralı yeni bir daire aldığınızı düşünün; sonra elektrik faturanızın komşularınızınkinden yüksek olduğunu, bankanın kredi için daireye değer biçmeyi reddettiğini ve olası bir alıcının “iskan” sorusunu sorduktan sonra vazgeçtiğini fark ediyorsunuz. İskan belgesi olmadan daire alındığında olan budur. Bu rehberde iskanın ne olduğunu, sizin için neden önemli olduğunu ve kendinizi nasıl koruyacağınızı anlatıyoruz.

İskan belgesi nedir?

Resmi adı “Yapı Kullanma İzin Belgesi”dir. Belediye, inşaat tamamlandıktan sonra yapının ruhsata ve onaylı projelere uygun inşa edildiğini, otopark, acil çıkışlar ve deprem sigortası gibi gerekliliklerin karşılandığını doğrulayarak verir. Kısacası: binanın hukuken oturuma uygun olduğunun belgesidir.

Alıcı olarak sizin için neden önemli?

1. Su, elektrik ve doğalgaz

İskan yoksa abonelikler genellikle geçici “inşaat” tarifesiyle çalışır, bu tarife bazen daha yüksektir ve ileride aboneliğin yenilenmesi istenebilir. İskanla birlikte abonelikler kalıcı olarak adınıza devredilir.

2. Tapunun kat mülkiyetine geçişi

İskanı olmayan bir binadaki tapu “kat irtifakı” olarak kalır. Kat mülkiyetine, yani satışı daha kolay olan tam tapuya geçişi sağlayan şey iskanın alınmasıdır. Farkı kat irtifakı ve kat mülkiyeti rehberinde anlattık.

3. Satış ve kredi

Türk alıcılar ve bankalar her şeyden önce iskanı sorar. İskansız bir daire daha zor ve çoğu zaman daha düşük fiyata satılır; bankaların çoğu da onu kredi teminatı olarak kabul etmez.

4. İmar aykırılıkları

Yıllarca alınamayan bir iskan, yapıda bir aykırılığın işareti olabilir: fazladan bir kat, projede değişiklik ya da arsayla ilgili bir sorun. Bunlar, maliyeti maliklere ait para cezaları veya tadilatlar anlamına gelebilir.

Projeden alım: kendinizi nasıl korursunuz?

İnşaatı süren projelerde doğal olarak henüz iskan yoktur. Kendinizi üç şeyle koruyun:

1. Yapı ruhsatı: projenin ruhsatlı olduğundan ve ruhsattaki kat ve bağımsız bölüm sayısının pazarlananla örtüştüğünden emin olun.
2. Sözleşmede tarih: satış sözleşmesine iskan için öngörülen bir tarih ve gecikme halinde ne olacağını yazdırın.
3. Müteahhidin geçmişi: önceki projeleri makul bir sürede iskan aldı mı? Bkz. güvenilir müteahhit seçme rehberi ve projeden satın alma rehberi.

Eski bir binada satın alma

Eski binalar arasında onlarca yıldır iskansız apartmanlara rastlayabilirsiniz. Bu, mutlaka tehlikeli oldukları anlamına gelmez; ancak hukuki ve yapısal durumlarının daha derinlemesine incelenmesi gerektiği ve ileride daha dar bir alıcı kitlesine satılacağı anlamına gelir.

Adım adım nasıl kontrol edilir?

1. Satıcıdan veya müteahhitten iskan belgesinin bir kopyasını isteyin.
2. Tapunun türüne bakın: kat mülkiyeti çoğunlukla iskanın alındığını gösterir.
3. Belediyeden ada ve parsel numarasıyla yapı dosyasını sorgulayın.
4. Belgedeki kat sayısını sahada gördüğünüzle karşılaştırın.

Bu adımlar, her mülke uyguladığımız satın almadan önce 12 kontrol listesinin parçasıdır.

Özet

İskan belgesi bir formalite değildir. Dairenizi tam haklara sahip bir mülk yapan odur: kalıcı abonelikler, tam tapu, satılabilirlik ve finansman imkânı. Hazır dairede isteyin, projeden alımda tarihe bağlayarak şart koşun.

Sunduğumuz her mülkün iskan durumunu belirtiyoruz. Mevcut daireleri inceleyebilir ya da bize ulaşarak belirli bir mülk hakkında soru sorabilirsiniz.