Yabancılar için Türkiye’de gayrimenkul mirası: hangi hukuk uygulanır ve mülk mirasçılara nasıl geçer

Kimse ölümü düşünmeyi sevmez; ancak başka bir ülkede mülkü olan biri, bu mülkün kendisinden sonra nasıl intikal edeceğini anlayarak ailesini korur. Türkiye’de ise pek çok Arap alıcının bilmediği önemli bir fark var: mirası düzenleyen hukuk.

Hangi hukuk uygulanır?

Türk milletlerarası özel hukukuna göre Türkiye’deki taşınmazlara Türk hukuku uygulanır; malikin uyruğu ne olursa olsun. Taşınır mallar ise ölenin vatandaşı olduğu ülkenin hukukuna tabi olabilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre miras payları

• Çocuk varsa: eşe dörtte bir, çocuklara dörtte üç; kız ve erkek çocuklar arasında eşit olarak.
• Çocuk yoksa ve anne baba varsa: eşe yarı, anne babaya ve onların altsoyuna yarı.
• Çocuk ve anne baba yoksa, büyükanne ve büyükbaba varsa: eşe dörtte üç.
• Mirasçı akraba yoksa: terekenin tamamı eşe.

Bazı mirasçıların saklı payları vardır ve vasiyetle bunlara dokunulamaz; çocuklar, eş ve anne baba gibi.

İslami miras paylarıyla farkı

Türk hukuku oğul ile kızı eşit tutar; eşin ve anne babanın payları da İslami paylardan farklıdır. Bu, ailenin kendi inancına aykırı bir paylaşıma mecbur olduğu anlamına gelmez:

1. Mirasçıların anlaşması: ölümden sonra mirasçılar kendi rızalarıyla bir paylaşma sözleşmesiyle farklı bir paylaşımda anlaşabilir.
2. Vasiyet: saklı paylar sınırları içinde terekenin serbest kısmında tasarruf edebilirsiniz.
3. Sağlığınızda planlama: bağış veya başka yollarla; bunların hepsi avukat danışmanlığı gerektirir.

Mülkün intikal süreci

1. Mirasçılık belgesi

• Yabancılar için Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilir, noter tarafından değil.
• Başvuruda, belgenin Türkiye’deki taşınmazlar için istendiği belirtilir.
• Başka bir ülkede mirasçılık belgesi alındıysa, kullanılabilmesi için Türk mahkemesince tanınması gerekir.

2. Veraset ve intikal vergisi beyannamesi

• Ölüm tarihinden itibaren kanunun belirlediği süre içinde vergi dairesine verilir; bu süre ölümün gerçekleştiği yere ve mirasçıların ikametine göre değişir.
• Eş ve çocuklardan her mirasçının her yıl güncellenen bir istisna tutarı vardır; bunun üzerinde artan oranlı vergi uygulanır.

3. Tapu devri

Mirasçılık belgesi ve vergi makbuzuyla tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazı mirasçılar adına, aralarında paylı ya da anlaşmalarına göre bölünmüş olarak tescil ettirirsiniz.

Şimdiden bilmeniz gerekenler

• Vekâlet ölümle sona erer: vekiliniz bundan sonra işlem yapamaz.
• Banka hesapları mirasçılık belgesi sunulana kadar bloke edilir.
• Ailenize mülkü ve belgelerinin nerede durduğunu anlatın.
• Kira devam eder: mülk kiradaysa mirasçıların sözleşmeyi yönetecek birine ihtiyacı olur. Bkz. uzaktan mülk yönetimi rehberi.

Özet

Türkiye’deki mülkünüz Türk hukukuna göre miras kalır: kız ve erkek çocuklara eşit paylar, mahkemeden mirasçılık belgesi, veraset ve intikal vergisi, ardından tapu devri. Aile kendi rızasıyla farklı bir paylaşımda anlaşabilir; bir avukatla önceden planlama yapmak onlara bırakabileceğiniz en iyi hediyedir.

Ailelere mülk belgelerini düzenlemede ve uzman avukatlarla iletişim kurmada yardımcı oluyoruz. Bize ulaşın.