Türkiye'de Yıllık Emlak Vergisi: Ne Kadar, Ne Zaman ve Nasıl Ödenir

Kısaca

Yıllık emlak vergisi belediyeye, satın alma fiyatı üzerinden değil taşınmazın emlak vergi değeri üzerinden ödenir. Konutlarda oran bu değerin %0,1'i, Trabzon ve İstanbul gibi büyükşehir belediyelerinde %0,2'sidir; arsa ve konut dışı binalarda daha yüksektir. İki taksitte ödenir: mayıs sonuna ve kasım sonuna kadar. Satış yılının vergisini satıcı öder, siz bir sonraki yıldan itibaren ödersiniz.

Yazan Muhammed Uçkun, Genel müdür

Son inceleme 7 Ekim 2026

Türkiye'de emlak vergisi, pek çok ülkeye kıyasla malik için en hafif yüklerden biridir; ancak yıllık bir yükümlülüktür ve ileride büyük bir işlemi aksatacak küçük bir borcun birikmemesi için bilinmesi gerekir.

Neyin üzerinden hesaplanır?

Satın alma fiyatı veya değerleme raporundaki değer üzerinden değil, belediyenin sokaktaki arsa birim değerlerine, yapının türüne ve alanına göre belirlediği takdiri bir değer olan «emlak vergi değeri» üzerinden hesaplanır. Bu değer genellikle piyasa değerinin oldukça altındadır.

Oranlar

Daire veya konut: %0,1; büyükşehir belediyesi sınırlarında %0,2.
Konut dışı bina (dükkân veya ofis): %0,2; büyükşehir belediyesi sınırlarında %0,4.
Arsa: %0,3; büyükşehir belediyesi sınırlarında %0,6.
Tarla (tarım arazisi): %0,1; büyükşehir belediyesi sınırlarında %0,2.

Trabzon ve İstanbul büyükşehir belediyesi olduğundan buralarda yüksek oranlar uygulanır.

Yaklaşık bir örnek

Trabzon'daki dairenizin emlak vergi değeri 2 milyon lira ise yıllık vergi bunun %0,2'si, yani yaklaşık 4.000 liradır ve iki taksitte ödenir. Dairenizin emlak vergi değerini belediyenin bildiriminde veya emlak vergisi servisine sorarak öğrenebilirsiniz.

Ödeme tarihleri

Birinci taksit: mart ayından mayıs sonuna kadar.
İkinci taksit: kasım ayı içinde, ay sonuna kadar.

Tutarın tamamı birinci taksitle birlikte de ödenebilir.

Satış yılı: kim neyi öder?

Bir yılın vergisini o yılın başında malik olan kişi öder. Yani 2026'da satın alırsanız 2026 vergisi satıcıya aittir, siz 2027'den itibaren ödersiniz. Bu nedenle satıcıdan geçmiş taksitlerin makbuzlarını isteyin; gecikmiş borç taşınmaz üzerine kaydedilir. Bu konu satın alma öncesi kontrol listesinin bir parçasıdır.

Taşınmazı belediyeye bildirmem gerekir mi?

Çoğu durumda satış bilgileri tapudan belediyeye ulaşır, ancak bazı belediyeler yeni malikten hâlâ emlak beyannamesi ister. Hiçbir şeyin gözden kaçmaması için müşterilerimizin kayıt durumunu satın almadan sonra kontrol ediyoruz.

Nasıl ödenir?

Belediyenin internet sitesi: vergi numarası veya yabancı kimlik numarasıyla.
e-Devlet: belediyeye olan borçlarınızı gösterir.
Banka: mobil uygulama veya Türk hesabınızdan otomatik ödeme talimatıyla. Bkz. banka hesabı açma rehberi.

Değerli konut vergisi

Normal emlak vergisinin yanında, emlak vergi değeri çok yüksek konutlar için her yıl güncellenen yüksek bir eşiğin üzerinde uygulanan Değerli Konut Vergisi de vardır. Müşterilerimizin aldığı dairelerin çoğunu ilgilendirmez, ancak villalarda ve çok lüks dairelerde bu konuda uyarıyoruz.

Özet

Görece küçük, fiyat üzerinden değil emlak vergi değeri üzerinden hesaplanan ve yılda iki kez ödenen bir vergi. Zamanında ödeyin, makbuzları saklayın ve satın alırken satıcının borcunu kapattığından emin olun. Diğer yıllık giderler maliyetler ve vergiler rehberinde.

Satış sonrası ekibimiz, Türkiye dışında yaşayan müşterilerimiz adına vergi ve faturaları öder. Bize ulaşın.

Kaynaklar

Bu konuda daha fazlası

Türkiye’de yabancılara konut kredisi: mümkün mü, mantıklı mı?
Bazı Türk bankaları yabancılara konut kredisi veriyor, ancak vatandaşlara göre daha sıkı şartlarla; genellikle ikamet, belgelenmiş gelir ve yüksek peşinat isteniyor. Bankacılık düzenleyicisi 29 Ocak 2026 tarihli kararından bu yana, konut fiyatı yükseldikçe düşen kredi/değer oranı tavanları belirliyor ve yeni ile ikinci el konut arasındaki ayrımı kaldırdı. Türkiye’de bireysel konut kredileri genellikle Türk lirası cinsinden ve yüksek faizli olduğu için yabancıların çoğu peşin ya da müteahhit taksit planlarıyla alım yapıyor.
Son inceleme 7 Eki 2026
Türkiye’de müteahhit taksit planları: Teklif nasıl okunur, taksitleriniz nasıl korunur?
Türkiye’de birçok müteahhit bir peşinat (çoğu zaman fiyatın üçte biri ile yarısı arasında) ve teslime kadar, bazen de sonrasında aylık ya da üç aylık taksitler sunar. Taksitler genellikle ilan edilmiş bir faiz içermez, ancak peşin fiyat çoğu zaman daha düşüktür; ikisini karşılaştırın. En önemlisi, ödeme sürecinde hakkınızın nerede durduğudur: müteahhit lehine ipotekli, adınıza bir tapu ya da yalnızca adi bir sözleşme değil, noterde düzenlenmiş ve tapuya şerh edilmiş bir satış vaadi sözleşmesi.
Son inceleme 7 Eki 2026
Tapuda beyan edilen değer: Düşük fiyat göstermek neden size hiçbir şey kazandırmaz?
Tapu harcı, beyan edilen değerin %4’üdür (yasal olarak her taraf için %2) ve matrah, belediyedeki emlak vergisi değerinin altında olamaz. Yabancıya yapılan satışta beyan edilen bedel, zorunlu değerleme raporundaki değerin altında olamaz. Gerçek fiyatın altında bir bedel göstermek kanuna aykırıdır ve sizi cezalarla karşı karşıya bırakır, beş yıl içinde satarsanız kazanç verginizi artırır ve ikamet ya da vatandaşlıktaki değer şartını kaybetmenize yol açabilir. Gerçek bedeli beyan edin.
Son inceleme 7 Eki 2026