Нотариальный договор обещания продажи: когда он нужен и что в нём прописать

При покупке на этапе строительства свидетельства о собственности на вашу квартиру ещё нет. Как же подтвердить своё право и защитить уплаченные деньги? Ответ, как правило, — договор обещания продажи, удостоверенный нотариусом. В этом гиде объясняем, когда он нужен, как он вас защищает и что в нём должно быть.

Что такое договор обещания продажи?

Договор, по которому продавец обязуется передать вам право собственности на конкретный объект позже, в обмен на цену, которую вы платите по графику. Его используют:

• При покупке на этапе строительства — пока на единицу нет свидетельства. См. гид по покупке на этапе строительства.
• При продаже в рассрочку — когда свидетельство переоформляется после полной оплаты.
• В делах на гражданство для строящихся объектов, на особых условиях. См. гид по ошибкам в деле на гражданство.

Почему именно у нотариуса?

Турецкий закон требует официальной формы для договоров обещания продажи недвижимости. Договор, подписанный в офисе застройщика или только между сторонами, не даёт вам права требовать передачи собственности, даже если вы заплатили всю цену.

Şerh в записи tapu

После нотариального удостоверения договора попросите зарегистрировать его как şerh (отметку) в записи объекта или земельного участка:

• Ваше право видно каждому, кто знакомится с записью.
• Это защищает вас от продажи единицы другому лицу или её залога без вашего ведома.
• Срок действия şerh установлен законом в пять лет, поэтому будьте внимательны, если проект затянется.

Защита при предварительной продаже жилья

Если вы как потребитель покупаете жильё до его сдачи, применяется Положение о предварительной продаже жилья:

1. Форма предварительной информации: вы должны получить её как минимум за день до договора.
2. Право на отказ: 14 дней с даты договора, без объяснения причин и без штрафа, с уведомлением через нотариуса.
3. Право на расторжение: в течение установленного срока до сдачи, за ограниченную компенсацию продавцу.

Ключевые пункты договора

• Описание единицы: проект, корпус, этаж, номер, чистая и общая площадь. См. гид по чистой и общей площади.
• Цена и валюта и график платежей. См. гид по рассрочке от застройщиков.
• Срок сдачи и последствия просрочки: чёткий ежедневный или ежемесячный штраф.
• Спецификация: приложение с отделкой и инфраструктурой.
• Срок переоформления свидетельства и его условия.
• Требование зарегистрировать şerh в tapu.

Расходы и процедура

• Нотариальные сборы и налоги рассчитываются от суммы договора. Уточните точную сумму до визита.
• Если вы не говорите по-турецки, присутствует присяжный переводчик. См. гид о присяжном переводчике.
• Сохраните переведённую копию договора.

Итог

Договор обещания продажи — ваше свидетельство до свидетельства. Удостоверьте его у нотариуса, зарегистрируйте как şerh в tapu и чётко пропишите единицу, цену, сдачу и условие о просрочке. А при предварительной продаже жилья помните: у вас есть 14 дней на отказ.

Мы проверяем договоры застройщиков вместе с клиентами до подписания. Свяжитесь с нами или посмотрите строящиеся проекты.