Арендная доходность в Трабзоне: как реалистично рассчитать её до покупки

«Сколько этот объект будет приносить мне в год?» Законный вопрос, а ответы, которые на него обычно дают, как правило, слишком оптимистичны. В этом гиде — методика расчёта, которой мы пользуемся с клиентами, и особенности рынка Трабзона, из-за которых цифры здесь отличаются от стамбульских.

Валовая доходность

Валовая доходность = годовая аренда ÷ цена покупки × 100

Если вы купили квартиру за 120 000 долларов и сдаёте её за сумму, равную 600 долларам в месяц, годовая аренда составит 7 200 долларов, а валовая доходность — 6%. Это пример расчёта, а не оценка сегодняшнего рынка.

Чистая доходность: что остаётся на самом деле

Вычтите из годовой аренды:

1. Ежемесячный сбор на обслуживание (aidat) — если его платите вы. См. гид по сбору на обслуживание.
2. Ежегодный налог на недвижимость. См. гид по налогу на недвижимость.
3. Страхование от землетрясений (DASK) и страхование жилья.
4. Оплату управляющего — если вы живёте за пределами Турции.
5. Периоды простоя между арендаторами или зимние месяцы при туристической аренде.
6. Обслуживание и ремонт и обновление мебели.
7. Подоходный налог с аренды после годовой льготы. См. гид по налогу на аренду 2026.

В примере выше после этих статей доходность может снизиться с 6% примерно до 4,5% или ниже — в зависимости от квартиры и управления.

Особенность Трабзона: два разных рынка

Летняя аренда для гостей

Летом в Трабзон приезжает много гостей из стран Залива и арабского мира, и в июне, июле и августе растёт спрос на меблированные квартиры с видом. Но с 2024 года такая аренда требует лицензии и согласия всех собственников в доме. Мы объяснили это в гиде по закону о краткосрочной аренде.

Годовая аренда для семей и студентов

Трабзон — университетский, медицинский и торговый город с устойчивым спросом со стороны местных семей, студентов и работающих. Месячная аренда здесь ниже летней, но покрывает весь год и требует меньше усилий. См. гид по долгосрочной аренде.

Что повышает доходность?

• Удобное расположение: близость к университету, больницам, аэропорту и торговым центрам в районах Ортахисар (Ortahisar) и Йомра (Yomra).
• Правильная цена: доходность считается от цены покупки, поэтому удачная покупка напрямую её повышает.
• Разумный сбор на обслуживание: очень элитные комплексы съедают часть арендной платы.
• Прочная отделка: снижает расходы на ремонт между арендаторами.

Доходность — это не всё

В Трабзоне многие покупают жильё, чтобы летом пользоваться им всей семьёй, а в остальное время сдавать, совмещая удовольствие и доход. Другие добавляют к доходности вероятный рост стоимости объекта со временем. Для взвешенного взгляда прочитайте Хорошая ли инвестиция недвижимость в Турции в 2026 году?, а об уровне цен по районам — гид по ценам в Трабзоне.

Итог

Считайте доходность по реальной аренде похожей квартиры, вычитайте все расходы, налоги и периоды простоя и выберите свой рынок: лицензированная летняя аренда или стабильная годовая. Реальные цифры ниже рекламных, но именно с ними вам предстоит жить.

Для каждого объекта в нашем каталоге по Трабзону мы даём оценку ожидаемой аренды на основе похожих сданных квартир. Свяжитесь с нами.