Ипотека, арест и отметки в записи tapu: как прочитать выписку на объект перед покупкой

Красивого документа в руках продавца недостаточно. Важна актуальная запись в управлении кадастра, потому что она показывает то, чего не видно на фотографиях: долг на объекте, судебный спор или чужое право. В этом руководстве мы разбираем разделы записи — так называемые takyidat (сведения об обременениях) — и что означает каждая запись.

Разделы записи tapu

1. Собственник (Malik): имя и доля.
2. Залоги (Rehinler / İpotekler): долги, обеспеченные объектом.
3. Отметки (Şerhler): права и ограничения, зарегистрированные в пользу лиц или организаций.
4. Сведения (Beyanlar): юридическая информация об объекте или здании.
5. Сервитуты (İrtifaklar): например, право прохода или право пользования.

Банковская ипотека (İpotek)

Самое распространённое обременение, потому что многие владельцы покупали в кредит.

• Это не препятствие для покупки, если всё правильно организовано.
• Попросите в банке справку о задолженности с суммой остатка на день продажи.
• Долг погашается из цены продажи напрямую банку, и ипотека снимается до перехода права или в ходе той же сделки.
• Не платите продавцу полную цену под обещание, что он «снимет ипотеку потом».

Арест (Haciz) и обеспечительный запрет (İhtiyati Tedbir)

• Арест: накладывается кредитором или налоговой инспекцией для взыскания долга. До перехода права долг нужно погасить, а арест официально снять.
• Судебный запрет: выносится судом из-за спора и запрещает любые действия с объектом. Не приближайтесь к объекту с судебным запретом, пока его не снимут.

Отметки, на которые стоит обратить внимание

• Отметка об аренде (Kira Şerhi): зарегистрированный договор аренды, обязательный для нового владельца. Прочитайте срок и условия.
• Отметка об обещании продажи (Satış Vaadi Şerhi): у другого человека есть договор обещания продажи этого же объекта. Это сигнал остановиться, пока ситуация не прояснится. См. руководство по договору обещания продажи.
• Отметка о семейном жилье (Aile Konutu Şerhi): объект нельзя продать без явного согласия супруга владельца.
• Отметка о преимущественном праве покупки (Önalım Hakkı): при долевой собственности совладельцы имеют приоритетное право покупки.

Важные сведения

• Сведения об аварийном здании (Riskli Yapı): здание признано аварийным по закону о городской реновации, его снесут и построят заново. Это полностью меняет сделку. См. руководство по городской реновации.
• План управления (Yönetim Planı): устав здания или комплекса с правилами пользования и взносами.

Право пользования (İntifa Hakkı)

Объект может быть оформлен на одного человека, а право проживания или пользования им пожизненно принадлежать другому. Если купить, не сняв это право, вы можете не получить возможности пользоваться собственной недвижимостью.

Чего нет в записи

• Долгов по взносам на обслуживание. См. руководство по взносам на обслуживание.
• Долгов за коммунальные услуги (электричество, вода и газ).
• Незарегистрированных строительных нарушений. См. руководство по разрешению iskan (на ввод в эксплуатацию).

Поэтому проверка записи — это часть чек-листа перед покупкой, а не весь чек-лист.

Когда проверять запись?

1. До задатка: чтобы знать, нет ли препятствий для сделки.
2. За день-два до сделки: потому что новое обременение может быть зарегистрировано в любой момент.
3. В день сделки: сотрудник кадастра проверяет её перед подписанием.

Итог

Читайте запись так, как её читает банкир: кто владелец? У кого есть права на объект? Что нужно снять до перехода права? Банковскую ипотеку можно урегулировать, арест и судебный запрет нужно снять, а отметка об обещании продажи или право пользования — повод остановиться до полной ясности.

Мы проверяем запись tapu каждого объекта, который предлагаем, прежде чем вы что-либо заплатите. Свяжитесь с нами — и мы вместе с вами разберём конкретную выписку.