Kat irtifakı и kat mülkiyeti: что значит, если tapu вашей квартиры «на стадии строительства»

Клиенты иногда спрашивают нас после получения документа: «В tapu написано Kat İrtifakı — значит, квартира не полностью моя?» Ответ: квартира ваша и зарегистрирована на ваше имя, но здание ещё не прошло весь юридический путь. В этом руководстве объясняем разницу и почему она для вас важна.

Суть каждого из них простыми словами

Kat irtifakı: право на долю в проекте

До завершения строительства земельный участок в кадастре делится на доли: каждому будущему помещению принадлежит доля земли и право на помещение, которое будет построено. Это и есть «kat irtifakı» (сервитут этажа), буквально «право на этаж». Документ официальный и зарегистрированный, его можно продать, передать по наследству и заложить, но он косвенно говорит: здание ещё не признано завершённым.

Kat mülkiyeti: собственность на готовое помещение

После окончания строительства и выдачи муниципалитетом iskan (разрешения на ввод в эксплуатацию) права переоформляются в «kat mülkiyeti» (собственность на помещение в доме): полную собственность на конкретное помещение в принятом здании. Именно такой итоговый документ ожидает любой покупатель.

Практические различия

1. Продажа: квартиру с kat mülkiyeti продать проще и быстрее. При kat irtifakı покупатели спрашивают, почему нет iskan.
2. Банковское финансирование: большинство банков предпочитают kat mülkiyeti в качестве залога по кредиту.
3. Договоры на коммунальные услуги: именно iskan, предшествующий kat mülkiyeti, позволяет заключить постоянные договоры на воду и электричество.
4. Юридическая определённость: kat mülkiyeti означает, что муниципалитет проверил здание и подтвердил его соответствие.

Когда kat irtifakı — это нормально?

• В строящемся проекте: это нормальная ситуация и даже лучшая защита для вас, потому что помещение регистрируется на ваше имя ещё до завершения. Мы рассказали об этом в руководстве по покупке на этапе строительства.
• В недавно построенном доме: оформление iskan может занять несколько месяцев после передачи ключей.

Когда стоит задать вопросы?

• Дом, в котором живут уже много лет, с tapu kat irtifakı: это может указывать на нарушение, препятствующее получению iskan, например лишний этаж или изменение проекта.
• Нет никакого плана по переоформлению: если никто не знает, когда будет выдан iskan.

В таких случаях попросите письменное объяснение и прочитайте руководство по разрешению iskan.

Как проходит переоформление?

1. Строительство завершается, и муниципалитет выдаёт iskan.
2. В управление кадастра подаётся заявление на переоформление, обычно сразу на всё здание.
3. Каждое помещение регистрируется как kat mülkiyeti, и это отображается в вашей записи на e-Devlet (государственном онлайн-портале Турции).

Пошлины небольшие, а сроки зависят от того, как быстро будет собран пакет документов.

Что прописать в договоре?

• Тип tapu, который вы получите при покупке.
• Если это kat irtifakı: ожидаемую дату получения iskan и переоформления, а также кто оплачивает пошлины.
• Что происходит, если iskan задерживается по вине застройщика.

Итог

Kat irtifakı сам по себе не проблема, а этап. В строящемся проекте он уместен и даже успокаивает, а в старом доме требует проверки. Цель всегда одна — kat mülkiyeti, поэтому зафиксируйте это в договоре. Об остальных типах документов читайте в руководстве по типам tapu.

Мы указываем тип tapu и статус iskan для каждого объекта и проекта, которые предлагаем. Свяжитесь с нами по любому вопросу о конкретном документе.