Заявленная стоимость в tapu: почему занижение цены ничего вам не экономит

Коротко

Пошлина за tapu (свидетельство о собственности) составляет 4% от заявленной стоимости (по закону по 2% с каждой стороны), а база не может быть ниже стоимости для налога на недвижимость, учтённой в муниципалитете. При продаже иностранцу заявленная цена не может быть ниже стоимости из обязательного отчёта об оценке. Указать цену ниже реальной — нарушение закона: это грозит штрафами, увеличивает налог на доход при продаже в течение пяти лет и может лишить вас соответствия требованию по стоимости для ВНЖ или гражданства. Заявляйте реальную цену.

Автор Мохаммед Бухари, Консультант по недвижимости

Проверено 7 октября 2026 г.

«Давайте впишем в tapu половину цены и сэкономим на пошлине». Такое предложение мы иногда слышим от продавцов, и оно может звучать заманчиво. В этом гиде объясняем, как считается пошлина и почему такая «экономия» обходится дороже, чем экономит.

Как рассчитывается пошлина tapu?

Ставка: 4% от заявленной цены: по закону 2% платит покупатель и 2% — продавец, но на практике стороны договариваются об этом.
Минимальная база: для расчёта пошлины заявленная цена не может быть ниже стоимости для налога на недвижимость по данным муниципалитета; применяется более высокая из двух.
Сервисный сбор: добавляется фиксированный сервисный сбор, который зависит от района. См. гид по дню оформления в tapu.

Правило оценки при продаже иностранцу

С 2019 года отчёт об оценке от лицензированного эксперта обязателен в каждой сделке, где иностранец выступает покупателем или продавцом, и заявленная цена не может быть ниже стоимости в отчёте. Отчёт действителен три месяца. См. гид по отчёту об оценке.

Чем вам вредит занижение цены?

1. Нарушение и штрафы

Незаявленная разница означает недоплаченную пошлину. Налоговая служба может запросить объяснения и взыскать недоплату со штрафом.

2. Более высокий налог при продаже

Если вы продаёте объект в течение пяти лет, налог на доход рассчитывается с разницы между ценой продажи и заявленной ценой покупки. Низкая цена покупки на бумаге означает более высокую прибыль на бумаге и более высокий налог. См. гид по налогу на доход от продажи.

3. ВНЖ и гражданство

Требования к стоимости для ВНЖ через недвижимость и гражданства проверяются по заявленной стоимости, оценке и переводам. Низкая стоимость на бумаге может лишить вас соответствия требованию. См. гид по ошибкам в досье на гражданство.

4. Страхование и компенсации

В некоторых спорах и при выплате компенсаций ориентиром служит зарегистрированная стоимость, и низкая стоимость ослабляет вашу позицию.

Подтверждённая оплата

С 1 декабря 2026 года цена, оплачиваемая наличными или переводом, проходит через систему безопасных платежей, поэтому уплаченная сумма официально фиксируется наряду с заявленной ценой. См. гид по переводу оплаты за недвижимость.

Как реагировать на просьбу продавца?

Чётко скажите, что заявите реальную цену и что это ваше условие с самого начала.
Обсуждайте распределение пошлины между сторонами вместо занижения стоимости.
Пропишите реальную цену и распределение пошлины в договоре задатка.

Итог

Занижение цены не даёт реальной экономии: недоплаченная пошлина может вернуться штрафом, при продаже налог будет выше, а стоимости не хватит для ВНЖ или гражданства. Заявляйте реальную цену, а если хотите сэкономить — договаривайтесь о распределении пошлины.

Мы показываем клиентам полную стоимость сделки до внесения задатка. Свяжитесь с нами.

Источники

Ещё по этой теме

Ипотека для иностранцев в Турции: возможно ли это и стоит ли?
Некоторые турецкие банки выдают иностранцам ипотеку, но на более жёстких условиях, чем гражданам: обычно нужны вид на жительство, подтверждённый доход и крупный первоначальный взнос. С решения от 29 января 2026 года банковский регулятор устанавливает предельные доли финансирования, которые снижаются по мере роста цены объекта, и отменил различие между новым и вторичным жильём. Жилищные кредиты физическим лицам в Турции обычно выдаются в турецких лирах под высокий процент, поэтому большинство иностранцев покупают за наличные или по рассрочке от застройщика.
Проверено 7 окт. 2026 г.
Рассрочка от застройщика в Турции: как читать предложение и защитить свои платежи
Многие застройщики в Турции предлагают первоначальный взнос (чаще всего от трети до половины цены) и ежемесячные или ежеквартальные платежи до сдачи объекта, а иногда и после неё. Рассрочка обычно без заявленных процентов, но цена при оплате наличными, как правило, ниже — сравните их. Главное — где ваше право, пока вы платите: свидетельство о собственности на ваше имя с ипотекой в пользу застройщика или нотариальный договор обещания продажи, внесённый в tapu (земельный реестр) как şerh (отметка), а не просто частный договор.
Проверено 7 окт. 2026 г.
Стоимость жизни семьи в Трабзоне: как составить месячный бюджет
Крупнейшие статьи семейного бюджета в Трабзоне: жильё (аренда либо взносы на обслуживание и налог, если вы владелец), затем еда, затем коммунальные счета, которые зимой растут из-за отопления, затем частные школы и медстраховка, если они нужны. Трабзон дешевле Стамбула, особенно по жилью, а тарифы на электричество и газ по Турции почти одинаковы. Для сравнения: чистая минимальная зарплата в 2026 году — 28 075,50 лиры в месяц. Цены меняются с инфляцией, поэтому составьте бюджет по статьям и пересматривайте его раз в несколько месяцев.
Проверено 7 окт. 2026 г.