Расходы и налоги при покупке недвижимости в Турции

Цена в объявлении — это ещё не полная стоимость покупки недвижимости в Турции. Покупатель дополнительно платит пошлину за тапу, сборы кадастра и страховку, а за часть новых квартир и НДС; владелец каждый год платит небольшой налог на недвижимость. В этом руководстве перечислены все статьи расходов, кто их обычно оплачивает и что проверить, по состоянию на октябрь 2026 года. Сборы и ставки регулярно обновляются, поэтому перед подписанием уточните актуальные суммы.

Разовые расходы при покупке

• Пошлина за переоформление тапу (tapu harcı). Самая крупная статья: 4% от заявленной цены сделки. По закону покупатель платит 2% и продавец 2%, но на практике раздел согласуется в договоре. Оплачивается до записи в кадастр.
• Сбор за услуги кадастра (döner sermaye). Фиксированный сбор управления кадастра. Он обновляется каждый январь, различается по городам и выше для сделок с иностранными покупателями.
• Обязательная страховка от землетрясений (DASK). Без действующего полиса DASK кадастр не переоформит жильё. Годовая премия невелика и зависит от здания и его расположения.
• Присяжный переводчик. Обязателен в кадастре, если вы не говорите по-турецки.
• Услуги нотариуса. Присяжный перевод паспорта и, если за вас подписывает другой человек, доверенность.
• Отчёт об оценке. Отчёт оценочной компании с лицензией SPK обязателен для заявлений на гражданство и вид на жительство. Нужен ли он при обычной покупке, решают действующие правила кадастра.
• Агентское вознаграждение. Согласуйте его письменно до просмотров или до договора, включая то, кто и когда его платит. Не полагайтесь на устные обещания.

Где в процессе приходится каждый платёж, показано в нашем пошаговом руководстве по покупке.

НДС на новое жильё от застройщика

НДС взимается, когда вы покупаете новый объект напрямую у застройщика; при перепродаже между частными лицами НДС обычно не платится. Ставка зависит от площади и типа объекта: для части небольших квартир действует пониженная ставка, общая ставка — 20%. Всегда уточняйте, включён ли НДС в названную цену.

Иностранные покупатели, не являющиеся резидентами Турции, могут быть освобождены от НДС при первой продаже нового жилья или коммерческого помещения на следующих условиях:

1. Оплата ввозится в Турцию в иностранной валюте.
2. Не менее половины суммы поступает до выставления счёта, остаток — в течение года.
3. Покупатель не продаёт объект в течение года. При более ранней продаже освобождённый НДС уплачивается с процентами.

Сохраняйте банковские документы о переводах и подтверждения обмена валюты. Освобождение нужно доказать, а не просто заявить.

Ежегодные расходы владельца

• Налог на недвижимость (emlak vergisi). Взимается муниципалитетом с муниципальной стоимости объекта. Для жилья ставка — 0,1% этой стоимости, а в метрополиях, таких как Трабзон и Стамбул, — 0,2%; для земли и других типов объектов ставки выше, до 0,6% в метрополиях. Платится двумя частями, в мае и ноябре.
• Продление DASK. Полис страхования от землетрясений продлевается ежегодно.
• Взносы управляющей компании (aidat). Большинство домов и жилых комплексов берут ежемесячный взнос за уборку, лифты, озеленение, охрану и общие зоны. Узнайте текущую сумму до покупки.
• Коммунальные услуги. Счета за электричество, воду и газ приходят владельцу, а если квартира сдана, то арендатору.

Налоги при аренде и продаже

Если вы сдаёте объект, доход от аренды нужно декларировать ежегодно. Если продаёте, доход от продажи в течение пяти лет после покупки может облагаться подоходным налогом. В этих правилах есть меняющиеся исключения и пороги, поэтому перед продажей или долгосрочной сдачей проконсультируйтесь с бухгалтером.

Поэтому важна и цена, заявленная при покупке: занижение не только нарушает правила в момент сделки, но и увеличивает облагаемый доход при продаже.

Бюджет: список до подписания

• Ваша доля пошлины 4%, как записано в договоре.
• Сбор кадастра текущего года.
• Премия DASK.
• Услуги присяжного переводчика и нотариуса.
• Отчёт об оценке, если он нужен в вашем случае.
• НДС, если вы покупаете новое жильё у застройщика и не подпадаете под освобождение.
• Агентское вознаграждение, согласованное письменно.
• Комиссии за банковские переводы и обмен валюты.
• Плата за подключение и депозиты за электричество, воду и газ.
• Мебель, переезд и взносы управляющей компании за первые месяцы.

Частые ошибки в расчётах

• Сравнение цен без НДС. Две новые квартиры с близкими ценами могут заметно различаться после добавления НДС.
• Уверенность, что освобождение от НДС применится само. Оно зависит от вашего статуса резидентства, а также от того, как и когда деньги поступили в Турцию.
• Занижение цены, чтобы сократить пошлину. Это налоговый риск, и он может заблокировать заявление на гражданство или ВНЖ, основанное на оценке.
• Забытые текущие расходы. Взносы, налог и страховка начисляются каждый год, живёте вы в квартире или нет.
• Ранняя продажа без консультации. Продажа в течение года может отменить освобождение от НДС, в течение пяти лет — привести к подоходному налогу.

Сравнить актуальные объекты можно уже с учётом этих расходов.

Чем поможет Buruj

До принятия решения Buruj Real Estate разъясняет каждую статью расходов по выбранному объекту и следит, чтобы раздел пошлины был записан в договоре. Мы проверяем тапу, бронируем присяжного переводчика и запись в кадастр, оформляем полис DASK, помогаем получить налоговый номер и открыть банковский счёт. После сделки переоформляем коммунальные услуги на вас и остаёмся на связи. Чтобы получить расчёт расходов по конкретному объекту, свяжитесь с нами.