Покупка на этапе строительства в Турции: преимущества, риски и как себя защитить

Больше половины предложения в Стамбуле и значительная часть предложения в Трабзоне — это строящиеся проекты. Цена ниже, чем у готового жилья, рассрочка заманчива, а квартира при получении совершенно новая. Но покупая на этапе строительства, вы покупаете обещание, а обещание стоит ровно столько, сколько его защищают документы и репутация того, кто его дал.

Почему покупают на этапе строительства?

• Цена: на ранних этапах квартиры выходят в продажу дешевле, чем будут стоить после завершения.
• Рассрочка: многие застройщики делят оплату до сдачи объекта или даже после неё. См. руководство по рассрочке.
• Выбор: вы выбираете этаж, вид и планировку раньше других.
• Современная инфраструктура: новые комплексы оснащены бассейнами, спортзалами, парковками и охраной.

Реальные риски

1. Задержка: самая частая проблема. Год задержки означает дополнительную аренду или сорванные планы.
2. Изменение спецификаций: отделка хуже, чем в каталоге, или меньшая площадь.
3. Несостоятельность застройщика: у крупных компаний редкость, но случается.
4. Задержка разрешения на эксплуатацию: тормозит переоформление титула и постоянное подключение коммунальных услуг. Мы объясняем это в руководстве по разрешению на эксплуатацию (iskan).

Как себя защитить: пять уровней

1. Разрешение на проект и право на землю

Проверьте разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı) и то, что число этажей и квартир в нём совпадает с тем, что продвигается. И спросите: принадлежит ли земля застройщику или это проект «за долю» с владельцем земли? Во втором случае нужно знать, кому на самом деле принадлежит ваша квартира.

2. Репутация застройщика

Прошлые проекты — лучший показатель: сданы ли они вовремя? Получено ли разрешение на эксплуатацию? По возможности побывайте на них. Список вопросов мы подготовили в руководстве по выбору надёжного застройщика.

3. Форма договора

• Лучше всего: зарегистрировать квартиру на своё имя в кадастре с титулом kat irtifakı (право на долю в строящемся здании), если проект его оформил. Тогда квартира официально ваша ещё до завершения строительства. Разница объяснена в руководстве по kat irtifakı и kat mülkiyeti.
• Альтернатива: договор обещания продажи, заверенный нотариусом (Noter Satış Vaadi Sözleşmesi), который можно внести в кадастр как отметку в записи о земельном участке для вашей защиты.
• Избегайте: обычного незаверенного договора при крупных платежах.

4. Привяжите платежи к этапам строительства

Вместо того чтобы платить большую часть цены вперёд, привяжите платежи к понятным этапам: каркас, затем отделка, затем передача. Если стройка задержится, задержатся и ваши платежи.

5. Пункты договора, от которых нельзя отказываться

• Конкретная дата передачи и чёткий штраф или право расторжения при задержке.
• Подробное приложение со спецификацией: материалы, отделка, техника, чистая и общая площадь.
• Ожидаемая дата получения разрешения на эксплуатацию и обязательство застройщика по ней.
• Что будет с вашими деньгами, если проект не будет завершён.

Покупка на этапе строительства и заявление на гражданство

Строящаяся недвижимость может быть основанием для заявления на гражданство, но с 2023 года вся сумма в 400 тысяч долларов должна быть в одном нотариальном договоре обещания продажи, а не распределена по нескольким небольшим договорам. Подробности — в руководстве по гражданству за инвестиции в недвижимость.

Готовое или строящееся?

Единого ответа нет. Если вы хотите скоро жить в квартире или получить ВНЖ, лучше готовое жильё; если ваш горизонт — два года и больше и вы хотите цену получше, стоит рассмотреть строящееся. Мы сравниваем оба варианта в руководстве «готовое или строящееся».

Итог

Покупайте на этапе строительства у застройщика, который уже сдавал объекты, с зарегистрированными документами, а не устными обещаниями, с платежами, следующими за стройкой, и с договором, где названы задержка и наказание за неё. Так вы получите ценовое преимущество и снизите риски.

На нашей странице проектов представлены строящиеся проекты, разрешения и застройщики которых мы проверили. Свяжитесь с нами — мы проверим договор проекта, который вы рассматриваете.