Hypothèques, saisies et annotations au tapu : comment lire le registre d’un bien avant d’acheter

Un beau titre entre les mains du vendeur ne suffit pas. Ce qui compte, c’est le registre à jour à la direction du cadastre, car il montre ce que les photos ne montrent pas : une dette sur le bien, un procès ou le droit d’un tiers. Dans ce guide, nous expliquons les sections du registre, appelé takyidat (relevé des charges), et ce que signifie chaque inscription.

Les sections du registre du tapu

1. Propriétaire (Malik) : le nom et la quote-part.
2. Hypothèques (Rehinler / İpotekler) : les dettes garanties par le bien.
3. Annotations (Şerhler) : droits et restrictions inscrits au profit de personnes ou d’organismes.
4. Mentions (Beyanlar) : informations juridiques sur le bien ou l’immeuble.
5. Servitudes (İrtifaklar) : comme un droit de passage ou un droit d’usufruit.

L’hypothèque bancaire (İpotek)

C’est l’inscription la plus courante, car beaucoup de propriétaires ont acheté à crédit.

• Elle n’empêche pas l’achat si elle est correctement organisée.
• Demandez à la banque une attestation de dette indiquant le solde restant dû au jour de la vente.
• La dette est réglée sur le prix de vente directement à la banque, et l’hypothèque est levée avant le transfert ou lors du même rendez-vous.
• Ne payez jamais le prix complet au vendeur sur la promesse qu’il « lèvera l’hypothèque plus tard ».

La saisie (Haciz) et la mesure conservatoire (İhtiyati Tedbir)

• Saisie : inscrite par un créancier ou l’administration fiscale pour recouvrer une dette. La dette doit être réglée et la saisie officiellement levée avant le transfert.
• Interdiction judiciaire : ordonnée par un tribunal en raison d’un litige, elle interdit toute disposition du bien. Ne vous approchez pas d’un bien frappé d’une interdiction tant qu’elle n’est pas levée.

Les annotations à surveiller

• Annotation de bail (Kira Şerhi) : un bail inscrit qui s’impose au nouveau propriétaire. Lisez sa durée et ses conditions.
• Annotation de promesse de vente (Satış Vaadi Şerhi) : une autre personne détient une promesse de vente sur le même bien. C’est un signal d’arrêt jusqu’à ce que la situation soit claire. Voir le guide de la promesse de vente.
• Annotation de logement familial (Aile Konutu Şerhi) : le bien ne peut être vendu sans le consentement exprès du conjoint du propriétaire.
• Annotation de droit de préemption (Önalım Hakkı) : en indivision, les copropriétaires ont un droit de priorité à l’achat.

Les mentions importantes

• Mention de bâtiment à risque (Riskli Yapı) : l’immeuble est classé à risque au titre de la loi sur la transformation urbaine et sera démoli puis reconstruit. Cela change complètement l’opération. Voir le guide de la transformation urbaine.
• Règlement de copropriété (Yönetim Planı) : les règles de l’immeuble ou de la résidence, avec les règles d’usage et les charges.

Le droit d’usufruit (İntifa Hakkı)

Un bien peut être au nom d’une personne tandis qu’une autre détient, à vie, le droit d’y habiter ou d’en jouir. Si vous achetez sans faire lever ce droit, vous risquez de ne pas pouvoir utiliser votre propre bien.

Ce que le registre ne montre pas

• Les impayés de charges. Voir le guide des charges de copropriété.
• Les factures impayées (électricité, eau et gaz).
• Les infractions d’urbanisme non inscrites. Voir le guide du certificat de conformité.

C’est pourquoi l’examen du registre fait partie de la liste de vérifications avant l’achat, sans en être la totalité.

Quand vérifier le registre ?

1. Avant l’acompte : pour savoir si quelque chose bloque l’opération.
2. Un ou deux jours avant le rendez-vous : car une nouvelle inscription peut être portée à tout moment.
3. Le jour du rendez-vous : l’agent du cadastre le vérifie avant la signature.

En résumé

Lisez le registre comme le ferait un banquier : qui est propriétaire ? Qui a un droit sur le bien ? Que faut-il lever avant le transfert ? Une hypothèque bancaire peut s’organiser, une saisie ou une interdiction doit être levée, et une promesse de vente annotée ou un droit d’usufruit sont des raisons de s’arrêter jusqu’à ce que tout soit clair.

Nous vérifions le registre du tapu de chaque bien que nous proposons avant que vous ne payiez quoi que ce soit. Contactez-nous si vous souhaitez que nous lisions avec vous un registre précis.