Kat irtifakı et kat mülkiyeti : que signifie un tapu « en construction » ?

Des clients nous demandent parfois, après avoir reçu leur titre : « Le tapu indique Kat İrtifakı, cela veut-il dire que l’appartement n’est pas entièrement à moi ? » La réponse : l’appartement est à vous et enregistré à votre nom, mais l’immeuble n’a pas encore achevé son parcours juridique. Ce guide explique la différence et pourquoi elle vous concerne.

Le principe de chacun, simplement

Kat irtifakı : un droit sur un projet

Avant l’achèvement de l’immeuble, le terrain est divisé au cadastre en quotes-parts : chaque futur lot détient une part du terrain et un droit sur le lot qui sera construit. C’est le « kat irtifakı » (servitude de construction), littéralement un droit d’étage. Le titre est officiel et enregistré ; il peut être vendu, transmis par succession et hypothéqué, mais il dit implicitement : l’immeuble n’a pas encore été validé comme achevé.

Kat mülkiyeti : la propriété d’un lot achevé

Une fois les travaux terminés et l’iskan (certificat de conformité) délivré par la municipalité, les droits sont convertis en « kat mülkiyeti » (copropriété) : la pleine propriété d’un lot déterminé dans un immeuble approuvé. C’est le titre définitif qu’attend tout acheteur.

Les différences en pratique

1. Revente : un bien en kat mülkiyeti se vend plus facilement et plus vite. Avec un kat irtifakı, les acheteurs demandent pourquoi il n’y a pas d’iskan.
2. Financement bancaire : la plupart des banques préfèrent le kat mülkiyeti comme garantie de prêt.
3. Abonnements : c’est l’iskan, préalable au kat mülkiyeti, qui permet les abonnements définitifs à l’eau et à l’électricité.
4. Sécurité juridique : le kat mülkiyeti signifie que la municipalité a inspecté l’immeuble et l’a jugé conforme.

Quand le kat irtifakı est-il normal ?

• Dans un projet en construction : c’est la situation normale, et même votre meilleure protection, car votre lot est enregistré à votre nom avant son achèvement. Nous l’expliquons dans le guide de l’achat sur plan.
• Dans un immeuble récemment achevé : les démarches d’iskan peuvent prendre des mois après la livraison.

Quand faut-il poser des questions ?

• Un immeuble habité depuis des années avec un titre en kat irtifakı : cela peut révéler une infraction qui bloque l’iskan, comme un étage supplémentaire ou une modification des plans.
• Aucun projet de conversion du titre : si personne ne sait quand l’iskan sera délivré.

Dans ces cas, demandez une explication écrite et consultez le guide du certificat de conformité.

Comment se fait la conversion ?

1. Les travaux s’achèvent et la municipalité délivre l’iskan.
2. Une demande de conversion est déposée auprès de la direction du cadastre, généralement pour tout l’immeuble.
3. Chaque lot est enregistré en kat mülkiyeti, ce qui apparaît dans votre dossier sur e-Devlet (le portail administratif en ligne de l’État turc).

Les frais sont modestes, et le délai dépend de la rapidité avec laquelle le dossier est complété.

Que faut-il inscrire au contrat ?

• Le type de titre que vous recevrez à l’achat.
• S’il s’agit d’un kat irtifakı : une date prévue pour l’iskan et la conversion, et qui prend les frais en charge.
• Ce qui se passe si l’iskan est retardé pour une raison imputable au promoteur.

En résumé

Le kat irtifakı n’est pas un problème en soi, mais une étape. Il est normal et rassurant dans un projet en construction, et mérite une vérification dans un immeuble ancien. L’objectif reste toujours le kat mülkiyeti : faites-le inscrire dans votre contrat. Pour les autres types de titres, lisez le guide des types de tapu.

Nous indiquons le type de titre et la situation de l’iskan pour chaque bien et chaque projet que nous proposons. Contactez-nous pour toute question sur un titre précis.