Séismes et sécurité des bâtiments en Turquie : comment évaluer un immeuble avant d’acheter

Depuis le séisme de février 2023, la sécurité des bâtiments est devenue l’une des premières questions de nos clients, et à juste titre. La bonne nouvelle : la Turquie compte parmi les pays aux normes de construction modernes les plus strictes, et ce qui se construit aujourd’hui n’a rien à voir avec ce qui se construisait il y a trente ans. L’essentiel est de savoir faire la différence.

Premier indicateur : l’année du permis

La réglementation turque de la construction a évolué par étapes, chacune relevant les exigences parasismiques :

• Avant 2000 : de nombreux immeubles ont été construits sans contrôle technique indépendant ; c’est la catégorie qui demande l’examen le plus approfondi.
• Après 2001 : mise en place du système des sociétés de contrôle de la construction (Yapı Denetim), étendu à toute la Turquie les années suivantes.
• 2007 : règlement parasismique actualisé.
• 2018 : l’actuel règlement parasismique turc, appliqué depuis début 2019, le plus strict à ce jour.

C’est pourquoi nous indiquons l’année de construction dans chaque annonce, et nous conseillons à ceux qui placent la sécurité avant tout de commencer par les immeubles autorisés après 2019.

Deuxième indicateur : les documents du projet

1. Le permis de construire et sa date.
2. Le nom de la société de contrôle qui a supervisé les travaux.
3. L’étude de sol (Zemin Etüdü) : elle identifie le type de terrain et la façon dont les fondations ont été conçues en conséquence.
4. Le certificat de conformité (iskan) : il prouve que l’immeuble a été achevé conformément à son permis. Voir le guide du certificat iskan.

Troisième indicateur : ce que vous voyez de vos propres yeux

• Le rez-de-chaussée : les commerces qui ont supprimé des poteaux ou des murs porteurs pour agrandir leur vitrine sont un signal d’alerte bien connu.
• Les fissures : les microfissures dans la peinture sont normales, mais les fissures obliques ou larges dans les poteaux et les poutres méritent l’avis d’un ingénieur.
• Les ajouts : des étages ou des pièces ajoutés ultérieurement sans permis alourdissent la charge du bâtiment.
• L’humidité dans les fondations : des infiltrations d’eau persistantes affaiblissent l’acier du béton au fil des années.

Immeubles anciens : quand demander une expertise ?

Si l’immeuble est ancien mais que son emplacement ou son prix vous plaît, demandez une évaluation à un ingénieur en structure, ou un rapport d’évaluation des risques à un organisme agréé. Ces rapports sont à la base des projets de transformation urbaine qui démolissent et reconstruisent les bâtiments à risque, ce qui peut être une opportunité ou une charge selon la situation de l’immeuble.

Trabzon et Istanbul : la différence de niveau de risque

La carte officielle de l’aléa sismique publiée par l’Autorité de gestion des catastrophes et des urgences (AFAD) place la région de Marmara et Istanbul parmi les zones les plus exposées de Turquie, en raison de leur proximité avec la faille nord-anatolienne, tandis que la majeure partie du littoral de Trabzon se situe à des niveaux de risque plus faibles. Vous pouvez vérifier l’emplacement de n’importe quel bien sur la carte officielle grâce à ses coordonnées.

Cette différence pèse dans la décision de nombre de nos clients, mais elle ne remplace pas le contrôle : un immeuble bien construit dans une zone à risque vaut mieux qu’un immeuble mal construit dans une zone moins exposée.

L’assurance ne remplace pas la sécurité

L’assurance séisme obligatoire (DASK) est une condition du transfert de propriété et indemnise les dommages au bâtiment dans une certaine limite, mais elle ne protège pas les vies. Nous l’expliquons dans le guide DASK.

En résumé : vos cinq questions

1. En quelle année le permis de construire a-t-il été délivré ?
2. Quelle société a assuré le contrôle de la construction ?
3. Existe-t-il une étude de sol et un certificat iskan ?
4. A-t-on modifié quelque chose au rez-de-chaussée ou ajouté des étages ?
5. Quel est le niveau de risque à l’emplacement du bien sur la carte de l’AFAD ?

Ces questions font partie des 12 vérifications avant l’achat. Et si la sécurité est votre priorité, commencez par les projets neufs ou demandez-nous des biens autorisés après 2019 via la page contact.