Türkiye’de emlak komisyonu: yasal sınır, kim öder, ne zaman öder

Kısaca

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, satış komisyonunun üst sınırını satış bedelinin %4’ü artı KDV olarak belirler; yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit bölünür, yani genellikle taraf başına %2. Kiralamada komisyon bir aylık kira artı KDV’yi geçemez. Emlak ofisi Ticaret Bakanlığı’ndan yetki belgeli olmalı ve sizinle yazılı sözleşme imzalamalıdır; komisyon genellikle işlem tamamlandığında ödenir.

Yazan Muhammed Uçkun, Genel müdür

Son inceleme 7 Ekim 2026

Komisyon sorusu genellikle geç, tapu günü gündeme gelir ve hoş olmayan bir sürprize dönüşür. Kuralı baştan bilmek ve ilk görüşmede sormak en iyisidir.

Yasal sınır

Emlak ofislerinin komisyonunu Ticaret Bakanlığı’nın çıkardığı “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” düzenler:

Satışta

Üst sınır: KDV hariç satış bedelinin %4’ü.
Paylaşım: yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit; yani genellikle taraf başına %2.
Vergi: komisyon tutarına KDV (%20) eklenir.

Kiralamada

Üst sınır: bir aylık kira artı KDV.

Bunlar üst sınırlardır; ofis daha azını istemekte serbesttir.

Örnek

Fiyatı 5.000.000 TL olan bir mülk:

Alıcının azami komisyonu: %2 = 100.000 TL.
Bunun KDV’si: 20.000 TL.
Toplam: 120.000 TL.

Aranması gereken şartlar

Ofisin yetki belgesi: Ticaret Bakanlığı’ndan alınan yetki belgesi; numarası ilanlarda görünür.
Yazılı sözleşme: Yönetmelik, ofis ile müşteri arasında hizmeti ve komisyonu belirleyen bir sözleşme şart koşar.
Resmî fatura: ödeme yaparken isteyin.

Komisyon ne zaman ödenir?

Genellikle sözleşmede belirtildiği şekilde, işlem tapu günü tamamlandığında. İşlem gerçekleşmeden komisyonun tamamını peşin ödemeyin. Yeni projelerden alımlarda komisyonu çoğu durumda müteahhit öder; bunu sorun.

Komisyon karşılığında neler almalısınız?

Hedefinize ve bütçenize uygun mülklerin sunulması.
Tapunun, şerhlerin, yapı ruhsatının ve iskanın kontrolü. Bkz. satın alma öncesi kontrol listesi.
Fiyat ve şartların pazarlığı.
Değerleme raporu, sigorta, tapu randevusu ve tercümanın koordinasyonu.
Tapu günü yanınızda bulunması. Bkz. tapu günü rehberi.
Satış sonrası destek: abonelikler, oturma izni, yönetim ve kiralama.

Dikkat edilmesi gereken işaretler

Herhangi bir hizmetten önce komisyonun tamamının istenmesi.
Sözleşmede yazmayan ek “hizmet bedelleri”.
Tapuda gösterilen bedelden farklı bir fiyat üzerinden hesaplanan komisyon.
Yetki belgesi numarasını vermeyen ofis.

Daha fazlası emlak dolandırıcılığı işaretleri rehberinde ve emlak ofisine sorulacak sorular rehberinde.

Özet

Türkiye’de komisyon yasayla belirlenmiştir: Satışta %4 artı vergi, genellikle iki taraf arasında bölünür; kiralamada bir aylık kira. Başta sorun, sözleşmeye yazdırın ve işlem tamamlandığında yetki belgeli bir ofise ödeyin.

Bize ulaşın; başlamadan önce işleminizin toplam maliyetini size yazılı olarak açıklayalım.

Kaynaklar

وزارة التجارة التركية

Bu konuda daha fazlası

Türkiye’de yabancılara konut kredisi: mümkün mü, mantıklı mı?
Bazı Türk bankaları yabancılara konut kredisi veriyor, ancak vatandaşlara göre daha sıkı şartlarla; genellikle ikamet, belgelenmiş gelir ve yüksek peşinat isteniyor. Bankacılık düzenleyicisi 29 Ocak 2026 tarihli kararından bu yana, konut fiyatı yükseldikçe düşen kredi/değer oranı tavanları belirliyor ve yeni ile ikinci el konut arasındaki ayrımı kaldırdı. Türkiye’de bireysel konut kredileri genellikle Türk lirası cinsinden ve yüksek faizli olduğu için yabancıların çoğu peşin ya da müteahhit taksit planlarıyla alım yapıyor.
Son inceleme 7 Eki 2026
Türkiye’de müteahhit taksit planları: Teklif nasıl okunur, taksitleriniz nasıl korunur?
Türkiye’de birçok müteahhit bir peşinat (çoğu zaman fiyatın üçte biri ile yarısı arasında) ve teslime kadar, bazen de sonrasında aylık ya da üç aylık taksitler sunar. Taksitler genellikle ilan edilmiş bir faiz içermez, ancak peşin fiyat çoğu zaman daha düşüktür; ikisini karşılaştırın. En önemlisi, ödeme sürecinde hakkınızın nerede durduğudur: müteahhit lehine ipotekli, adınıza bir tapu ya da yalnızca adi bir sözleşme değil, noterde düzenlenmiş ve tapuya şerh edilmiş bir satış vaadi sözleşmesi.
Son inceleme 7 Eki 2026
Tapuda beyan edilen değer: Düşük fiyat göstermek neden size hiçbir şey kazandırmaz?
Tapu harcı, beyan edilen değerin %4’üdür (yasal olarak her taraf için %2) ve matrah, belediyedeki emlak vergisi değerinin altında olamaz. Yabancıya yapılan satışta beyan edilen bedel, zorunlu değerleme raporundaki değerin altında olamaz. Gerçek fiyatın altında bir bedel göstermek kanuna aykırıdır ve sizi cezalarla karşı karşıya bırakır, beş yıl içinde satarsanız kazanç verginizi artırır ve ikamet ya da vatandaşlıktaki değer şartını kaybetmenize yol açabilir. Gerçek bedeli beyan edin.
Son inceleme 7 Eki 2026