Türkiye’de dükkân ve ofisler: yabancı alıcının gözünden ticari yatırım

Bazı yatırımcılar daireye karşı dükkânı tercih eder: daha uzun sözleşmeler, bazen daha yüksek getiri ve geçim kaynağı olduğu için mekânı koruyan bir kiracı. Ancak ticari gayrimenkul farklı bir oyundur; kuralları konum, talep ve sözleşmedir.

Neler satın alabilirsiniz?

• Dükkânlar: ticari caddelerde veya konut sitelerinin zemin katlarında.
• Ofisler ve bürolar: plazalarda veya ofis binalarında.
• Karma projelerdeki ticari birimler.

Önce konum

Konutta bir mahalle satın alırsınız, ticari mülkte ise bir kaldırım:

• Yaya ve araç trafiği.
• Cephe, genişliği ve görünürlüğü.
• Yakındaki otoparklar.
• Komşu dükkânların niteliği ve rekabet.

Ticari kira

• Sözleşmeler genellikle konut kiralarından daha uzundur.
• Stopaj: kiracı şirket, işyeri kirasından vergi keserek vergi dairesine yatırır; siz de geliri beyan edip kesilen tutarı mahsup edersiniz. Bkz. kira geliri vergisi rehberi.
• Boş kalma: her dönemde kiracısız geçecek birkaç ayı hesaba katın.

Vergiler ve harçlar

• KDV şirketten yapılan ilk alımda genellikle konuttan yüksektir; belirli şartlarla Türkiye’de yerleşik olmayan yabancılar için istisna vardır. Bkz. KDV rehberi.
• Emlak vergisi konut dışı binalarda konutlardan yüksektir. Bkz. yıllık emlak vergisi rehberi.
• Tapu harcı konutla aynıdır. Bkz. tapuda beyan edilen değer rehberi.

İkamet ve vatandaşlık

• Gayrimenkule dayalı ikamet izni konut niteliğinde bir mülk gerektirir; ticari mülk yeterli değildir.
• Vatandaşlığın kendine özgü şartları vardır; satın almadan önce ticari mülkün dosyanıza uygun olup olmadığını sorun. Bkz. vatandaşlık dosyasındaki hatalar rehberi.

Satın almadan önce kontrol

1. Tapuda kayıtlı kullanım amacı: dükkân, ofis mi yoksa konut mu?
2. İskan belgesi. Bkz. iskan belgesi rehberi.
3. Faaliyete uygunluk: bazı faaliyetler özel ruhsat gerektirir ve bina yönetim planı bunları kısıtlayabilir.
4. Mevcut kira sözleşmesi (varsa): süre, kira bedeli, yıllık artış ve kiracının gücü.
5. Aidat ticari sitelerde.

Kimler için uygun?

• Muhtemel daha yüksek getiri karşılığında daha uzun boş kalmayı kabul eden yatırımcı.
• Gelirsiz geçecek ayları karşılayacak yeterli nakdi olan kişi.
• Bu mülkten gayrimenkule dayalı ikamet izni almaya ihtiyacı olmayan kişi.

Özet

Ticari gayrimenkul portföyünüz için iyi bir kaldıraç olabilir; ama konumdaki hatayı affetmez. Birimden önce kaldırımı satın alın, boş kalma sürelerini ve vergileri hesaplayın, kayıtlı kullanım amacını doğrulayın ve ikamet hakkı sağlamadığını unutmayın.

Göz atın: Trabzon’daki dükkânlar ve Trabzon’daki ofisler; ya da bize ulaşın.