Türkiye'de 5 Yıl İçinde Satışta Vergi: Ne Zaman Ödenir, Nasıl Hesaplanır (2026)

Bazı müşterilerimiz bir taşınmazı yatırım amacıyla alıyor, iki üç yıl sonra da iyi bir satış fırsatı çıkıyor. Karardan önce sorulması gereken soru şu: vergiden sonra elimde ne kalacak? Türkiye'de bunu net bir kural belirler: beş yıl.

İki satırda kural

• 5 yıl dolmadan satış (tapuda tescilden itibaren): kazanç, yıllık istisna düşüldükten sonra gelir vergisine tabidir.
• 5 yıl dolduktan sonra satış: taşınmaz satış kazancı vergilendirilmez.

2026 yıllık istisnası

2026'da elde edilen değer artış kazancının ilk 150.000 lirası istisnadır; istisna 2025'te 120.000 liraydı. Tutar her yıl güncellenir ve yıl içindeki bu tür kazançların toplamına uygulanır.

Kazanç nasıl hesaplanır?

1. Satış bedeli (tapuda beyan edilen).
2. Eksi alış maliyeti (satın alırken beyan edilen).
3. Eksi ilgili giderler örneğin satın alırken ödediğiniz tapu harcı.
4. Alış maliyetinin enflasyona göre endekslenmesi belirli durumlarda: elde tutma süresince Yİ-ÜFE belirli bir oranın üzerinde artmışsa, alış maliyeti aynı oranda artırılır ve vergiye tabi kazanç azalır.

Ardından yıllık istisna düşülür ve kalan tutara artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır.

Beyan edilen değer neden önemli?

Tüm hesaplama, alışta ve satışta tapuya kaydedilen iki değere dayanır. Bazı satıcılar tapu harcını düşürmek için daha düşük değer beyan etmeyi önerir; bu, pratikte satıştaki görünen kazancınızın gerçek kazançtan büyük olacağı ve daha fazla vergi ödeyeceğiniz anlamına gelir, üstelik bir usulsüzlüktür. Yabancılara yapılan satışlarda beyan ayrıca değerleme raporuna bağlıdır. Ayrıntılar değerleme raporu rehberinde.

Ne zaman ve nasıl beyan edilir?

• Süre: satışı izleyen yılın mart ayında. 2026'daki bir satış mart 2027'de beyan edilir.
• Yöntem: yıllık gelir vergisi beyannamesi; genellikle bir mali müşavir tarafından hazırlanır.
• Belgeler: resmi alış ve satış senetleri, harç makbuzları ve giderleri gösteren belgeler.

Özel durumlar

• Miras ve bağış: ivazsız olarak edinilen taşınmazın satışında değer artış kazancı vergisi yoktur.
• Türkiye'de yerleşik olmayanlar: kural Türkiye'deki satışlar için geçerlidir; Türkiye ile ülkeniz arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları burada veya orada ödeyeceğinizi etkileyebilir. Bir mali müşavire danışın.
• Şirketler: taşınmaz bir şirkete aitse, kendi kurallarıyla kurumlar vergisine tabidir.

Yaklaşık bir örnek

Beyan edilen değeri 4 milyon lira olan bir daireyi aldınız ve üç yıl sonra 6 milyona sattınız. Enflasyon endekslemesi ve giderlerden önce kazanç 2 milyon liradır. Uygulanıyorsa alış maliyeti enflasyona göre endekslendikten, giderler ve yıllık istisna düşüldükten sonra kalan tutar artan oranlı tarifeye tabi olur. Kesin rakamları mali müşavir, satış yıllarına ve endekslerine göre hesaplar.

Bunu nasıl planlamalı?

• Yatırımınız uzun vadeliyse, beş yıl sonrasındaki satış bu vergiden muaf olur.
• Yakında satabilirseniz, vergi sonrası net kârı satın almadan önce hesaplayın, sonra değil.
• İlk günden itibaren tüm belgeleri saklayın.

Satış adımları ve paranın yurt dışına transferi için Türkiye'de mülkünüzü satma rehberini okuyun. Yatırımı genel olarak değerlendirmek için: Türkiye'de gayrimenkul 2026'da iyi bir yatırım mı?.

Satış kararından önce müşterilerimiz için beklenen vergiyi hesaplayan yeminli mali müşavirlerle çalışıyoruz. Bize ulaşın.