Виды tapu в Турции: как прочитать свидетельство о собственности строка за строкой

Турецкое свидетельство о собственности, или «tapu», как его все называют, — документ, подтверждающий, что недвижимость принадлежит вам. Проблема в том, что многие покупатели получают его, не понимая, что в нём написано, а потом обнаруживают, что у них «kat irtifakı», а не «kat mülkiyeti», или что на объекте есть обременение, которого они не заметили. В этом гиде мы объясняем виды tapu, а затем вместе читаем каждое поле свидетельства.

Четыре основных вида

Tapu kat mülkiyeti (Kat Mülkiyeti)

Полное свидетельство на квартиру или самостоятельную единицу в достроенном здании, получившем iskan (разрешение на ввод в эксплуатацию). Свидетельство определяет именно вашу единицу: её номер, этаж и тип. Обычно именно это вам и нужно при покупке готовой квартиры: такой объект проще всего продать потом, и его без вопросов принимают банки, а также при оформлении ВНЖ и гражданства.

Tapu kat irtifakı (Kat İrtifakı)

Выдаётся на единицу в строящемся здании или в достроенном, но ещё не получившем iskan. Свидетельство официальное и зарегистрированное, но даёт вам право застройки на вашей доле земли. После выдачи iskan оно переоформляется в kat mülkiyeti. Покупка с таким свидетельством очень распространена в новых проектах; разницу мы подробно разобрали в гиде по kat irtifakı и kat mülkiyeti.

Долевой tapu (Hisseli Tapu)

Даёт вам идеальную долю в земельном участке или объекте вместе с другими собственниками, без выделения конкретной единицы. Риск в том, что для пользования, продажи или раздела объекта нужно согласие совладельцев, а во многих случаях у них есть преимущественное право покупки, если один из них продаёт свою долю. Мы не советуем иностранцам такой вид без тщательной юридической проверки.

Tapu на землю (Arsa или Tarla)

«Arsa» — земля в границах градостроительного плана, допускающего застройку, а «Tarla» — сельскохозяйственная земля, на которой в принципе строить нельзя. Разница в цене и в том, что вам разрешено делать, огромна, поэтому перед покупкой проверьте imar durumu (градостроительный статус, İmar Durumu) в муниципалитете.

Как читать свидетельство поле за полем

В свидетельстве — бумажном или электронном через e-Devlet (государственный портал Турции) — вы найдёте следующие поля:

1. Провинция, район и квартал (İl / İlçe / Mahalle): административное расположение объекта. Убедитесь, что оно совпадает с тем, что вам сказали: некоторые объявления называют известный соседний квартал вместо фактического.
2. Блок и участок (Ada / Parsel): два номера участка в земельном реестре — ключ для поиска объекта на картах tapu и в муниципалитете.
3. Тип (Nitelik): описание объекта, например «Betonarme Apartman» для железобетонного жилого дома, «Arsa» для земли или «Mesken» для жилой единицы. Для ВНЖ через недвижимость объект должен быть жилым.
4. Доля земли (Arsa Payı): доля вашей единицы в земельном участке в виде дроби.
5. Номер единицы и этаж (Bağımsız Bölüm No / Kat): определяют вашу квартиру в здании. Сверьте их с квартирой, которую вы действительно осматривали.
6. Собственник (Malik): имя собственника, как в его паспорте или удостоверении личности. Оно должно совпадать с именем продавца, который подписывает сделку с вами.
7. Основание и дата приобретения (Edinme Sebebi / Tarih): например «Satış», то есть продажа, с датой и номером записи.

Обременения: самое важное поле после имени собственника

В разделе пометок, заявлений и ипотек отображаются все обременения объекта:

• Ипотека (İpotek): долг, обеспеченный объектом, чаще всего банковский кредит. Её нужно снять до продажи или в ходе той же встречи.
• Арест (Haciz): судебное или налоговое ограничение из-за долга собственника. Объект под арестом не покупают, пока арест не снят.
• Пометки (Şerh): записи, например о зарегистрированном договоре аренды, преимущественном праве или обязательстве не продавать.
• Заявления (Beyan): сведения, например о правилах управления зданием или о наличии нарушения.

Мы проверяем это поле у каждого объекта, который предлагаем, и советуем вам тоже изучить его в рамках списка проверок перед покупкой.

Электронное свидетельство и портал e-Devlet

После завершения сделки объект регистрируется на ваше имя в электронной системе tapu, и вы можете в любой момент посмотреть запись о собственности через портал e-Devlet или Web Tapu. Тем не менее сохраните копию бумажного свидетельства и официального договора купли-продажи: некоторые инстанции до сих пор их требуют.

Итог

• Для готовых квартир: требуйте kat mülkiyeti и проверьте наличие iskan.
• Для новых проектов: kat irtifakı приемлем, если в договоре чётко указан срок получения iskan.
• Избегайте долевого tapu и сельскохозяйственных земель без предварительной юридической консультации.
• Прочитайте поле обременений до любого платежа.

Мы отправляем клиентам копию свидетельства и выписку об обременениях до бронирования и объясняем каждое поле. Свяжитесь с нами — и мы вместе прочитаем ваше свидетельство, если оно у вас уже есть.