Свидетельство iskan в Турции: почему не стоит покупать новую квартиру без него

Представьте: вы купили новую квартиру с потрясающим видом, а потом выясняется, что счёт за электричество выше, чем у соседей, банк отказывается оценивать её под кредит, а потенциальный покупатель ушёл, спросив про «iskan». Так бывает, когда квартиру покупают без свидетельства о вводе в эксплуатацию. В этом руководстве объясняем, что это такое, почему это важно для вас и как себя защитить.

Что такое свидетельство iskan?

Официальное название — «Yapı Kullanma İzin Belgesi», то есть разрешение на использование здания. Муниципалитет выдаёт его после завершения строительства, убедившись, что дом построен по разрешению и утверждённым проектам и что выполнены такие требования, как парковка, аварийные выходы и страхование от землетрясений. Проще говоря, это подтверждение того, что здание юридически пригодно для проживания.

Почему это важно для вас как покупателя?

1. Вода, электричество и газ

Без iskan коммунальные договоры обычно действуют по временному «строительному» тарифу, который иногда выше, и позже может потребоваться переоформление. С iskan договоры переоформляются на ваше имя на постоянной основе.

2. Перевод tapu в kat mülkiyeti

Tapu в доме без iskan остаётся «kat irtifakı» (право на будущую квартиру в строящемся доме). Именно получение iskan позволяет перевести его в «kat mülkiyeti» — полноценную квартирную собственность, которую легче продать. Разницу мы объяснили в руководстве по kat irtifakı и kat mülkiyeti.

3. Продажа и кредиты

Турецкие покупатели и банки в первую очередь спрашивают об iskan. Квартира без него продаётся труднее и часто дешевле, а большинство банков не принимают её в залог по кредиту.

4. Нарушения

Если iskan не могут получить годами, это может указывать на нарушение при строительстве: лишний этаж, изменение проекта или проблема с участком. Это может означать штрафы или переделки за счёт собственников.

Покупка на этапе строительства: как себя защитить?

У строящихся проектов iskan, естественно, ещё нет. Защитите себя тремя способами:

1. Разрешение на строительство: убедитесь, что проект разрешён и что количество этажей и квартир в разрешении совпадает с тем, что рекламируется.
2. Срок в договоре: пропишите в договоре купли-продажи ожидаемую дату получения iskan и последствия задержки.
3. Репутация застройщика: получали ли его прежние проекты iskan в разумные сроки? См. руководство по выбору надёжного застройщика и руководство по покупке на этапе строительства.

Покупка в старом доме

Среди старых домов встречаются здания, которые десятилетиями стоят без iskan. Это не обязательно значит, что они опасны, но требует более глубокой проверки их юридического и технического состояния, а продавать такую квартиру потом придётся более узкому кругу покупателей.

Как проверить: шаг за шагом

1. Попросите у продавца или застройщика копию свидетельства iskan.
2. Посмотрите на тип tapu: kat mülkiyeti, как правило, означает, что iskan получено.
3. Запросите в муниципалитете дело здания по номерам квартала и участка (ada и parsel).
4. Сравните количество этажей в свидетельстве с тем, что видите на месте.

Эти шаги входят в список из 12 проверок перед покупкой — мы применяем его к каждому объекту.

Итог

Свидетельство iskan — не формальность. Именно оно делает вашу квартиру объектом с полными правами: постоянные коммунальные договоры, полноценный tapu, возможность продать и получить финансирование. Требуйте его при покупке готового жилья и закрепляйте сроком в договоре при покупке на этапе строительства.

Мы указываем статус iskan для каждого объекта. Вы можете посмотреть доступные квартиры или связаться с нами и задать вопрос о конкретном объекте.