Les types de tapu en Turquie : lire votre titre de propriété ligne par ligne

Le titre de propriété turc, ou « tapu » comme tout le monde l’appelle, est le document qui prouve que le bien vous appartient. Le problème, c’est que beaucoup d’acheteurs le reçoivent sans savoir ce qu’il contient, puis découvrent que leur titre est un « kat irtifakı » et non un « kat mülkiyeti », ou qu’il est grevé d’une charge qu’ils n’avaient pas remarquée. Dans ce guide, nous présentons les types de titres, puis nous lisons ensemble chaque champ du document.

Les quatre grands types

Le titre kat mülkiyeti (Kat Mülkiyeti)

C’est le titre complet d’un appartement ou d’un lot indépendant dans un immeuble achevé ayant obtenu son iskan (certificat de conformité). Le titre désigne précisément votre lot : son numéro, son étage et sa nature. C’est généralement ce que vous voulez pour un appartement prêt à habiter, car il est le plus facile à revendre et il est accepté sans discussion par les banques ainsi que dans les dossiers de résidence et de citoyenneté.

Le titre kat irtifakı (Kat İrtifakı)

Il est délivré pour un lot dans un immeuble en construction, ou achevé mais n’ayant pas encore obtenu l’iskan. Le titre est officiel et enregistré, mais il vous confère un droit de construction sur votre quote-part du terrain. Une fois l’iskan délivré, il est converti en kat mülkiyeti. Acheter avec ce titre est très courant dans les projets neufs, et nous expliquons la différence en détail dans le guide kat irtifakı et kat mülkiyeti.

Le titre indivis (Hisseli Tapu)

Il vous donne une quote-part indivise d’un terrain ou d’un bien avec d’autres propriétaires, sans qu’un lot précis vous soit attribué. Le risque est que l’usage, la vente ou le partage du bien exigent l’accord des copropriétaires, qui disposent souvent d’un droit de préemption si l’un d’eux vend sa part. Nous ne recommandons pas ce type de titre à un étranger sans une étude juridique approfondie.

Le titre foncier (Arsa ou Tarla)

« Arsa » désigne un terrain situé dans un plan d’urbanisme qui autorise la construction, et « Tarla » une terre agricole sur laquelle, en principe, on ne construit pas. L’écart de prix et de ce que vous avez le droit de faire est considérable : vérifiez donc l’imar durumu (statut d’urbanisme, İmar Durumu) auprès de la mairie avant d’acheter.

Lire le titre champ par champ

Que le titre soit sur papier ou électronique via e-Devlet (le portail de l’administration turque), vous y trouverez les champs suivants :

1. Province, district et quartier (İl / İlçe / Mahalle) : la localisation administrative du bien. Vérifiez qu’elle correspond à ce qu’on vous a dit : certaines annonces citent un quartier voisin réputé au lieu du quartier réel.
2. Îlot et parcelle (Ada / Parsel) : les deux numéros de la parcelle au registre foncier, la clé pour retrouver le bien sur les cartes du tapu et à la mairie.
3. Nature (Nitelik) : la description du bien, par exemple « Betonarme Apartman » pour un immeuble en béton armé, « Arsa » pour un terrain ou « Mesken » pour un logement. Le titre de séjour par l’immobilier exige que le bien soit à usage d’habitation.
4. Quote-part du terrain (Arsa Payı) : la part de votre lot dans le terrain, exprimée en fraction.
5. Numéro du lot et étage (Bağımsız Bölüm No / Kat) : ils identifient votre appartement dans l’immeuble. Comparez-les avec l’appartement que vous avez réellement visité.
6. Propriétaire (Malik) : le nom du propriétaire tel qu’il figure sur son passeport ou sa pièce d’identité. Il doit correspondre au nom du vendeur qui signe avec vous.
7. Motif et date d’acquisition (Edinme Sebebi / Tarih) : par exemple « Satış », c’est-à-dire vente, avec la date et le numéro d’inscription.

Les charges : le champ le plus important après le nom du propriétaire

Sous la rubrique des annotations, déclarations et hypothèques apparaissent toutes les charges grevant le bien :

• Hypothèque (İpotek) : une dette garantie par le bien, le plus souvent un prêt bancaire. Elle doit être levée avant la vente ou lors du même rendez-vous.
• Saisie (Haciz) : une mesure judiciaire ou fiscale liée à une dette du propriétaire. Un bien saisi ne s’achète pas avant la mainlevée.
• Annotations (Şerh) : des mentions comme un bail enregistré, un droit de préemption ou un engagement de ne pas vendre.
• Déclarations (Beyan) : des informations comme le règlement de gestion de l’immeuble ou l’existence d’une infraction.

Nous vérifions ce champ pour chaque bien que nous proposons, et nous vous conseillons de l’examiner vous aussi dans le cadre de la liste des vérifications avant l’achat.

Le titre électronique et le portail e-Devlet

Une fois la vente conclue, le bien est enregistré à votre nom dans le système électronique du tapu, et vous pouvez consulter votre inscription de propriété à tout moment via le portail e-Devlet ou Web Tapu. Gardez néanmoins une copie du titre papier et du contrat de vente officiel, car certaines administrations les demandent encore.

En résumé

• Pour un appartement prêt à habiter : exigez un kat mülkiyeti et vérifiez l’existence de l’iskan (certificat de conformité).
• Pour un projet neuf : le kat irtifakı est acceptable, à condition que le contrat précise clairement la date de l’iskan.
• Évitez le titre indivis et les terres agricoles sans conseil juridique préalable.
• Lisez le champ des charges avant tout paiement.

Nous envoyons à nos clients une copie du titre et l’état des charges avant la réservation, et nous leur expliquons chaque champ. Contactez-nous si vous avez un titre que vous souhaitez lire avec nous.