Le certificat de conformité (iskan) en Turquie : pourquoi ne pas acheter un appartement neuf sans lui

Imaginez : vous achetez un appartement neuf avec une vue splendide, puis vous découvrez que votre facture d’électricité est plus élevée que celle de vos voisins, que la banque refuse de l’évaluer pour un prêt, et qu’un acheteur potentiel s’est retiré après avoir demandé « l’iskan ». Voilà ce qui arrive quand on achète un appartement sans certificat de conformité. Dans ce guide, nous expliquons ce que c’est, pourquoi c’est important pour vous et comment vous protéger.

Qu’est-ce que le certificat de conformité ?

Son nom officiel est « Yapı Kullanma İzin Belgesi », c’est-à-dire autorisation d’utilisation du bâtiment. La municipalité le délivre une fois la construction achevée, après avoir vérifié que l’immeuble a été bâti conformément au permis et aux plans approuvés, et que les exigences comme le stationnement, les issues de secours et l’assurance séisme sont remplies. En bref : il atteste que l’immeuble est légalement habitable.

Pourquoi est-ce important pour vous, acheteur ?

1. Eau, électricité et gaz

Sans iskan, les abonnements fonctionnent généralement au tarif provisoire « chantier », parfois plus élevé, et un nouvel abonnement peut être exigé plus tard. Avec l’iskan, les abonnements sont transférés définitivement à votre nom.

2. Le passage du tapu au kat mülkiyeti

Dans un immeuble sans iskan, le titre reste un « kat irtifakı » (servitude de construction). C’est la délivrance de l’iskan qui permet de le convertir en « kat mülkiyeti » (copropriété), le titre complet, plus facile à revendre. Nous expliquons la différence dans le guide kat irtifakı et kat mülkiyeti.

3. Revente et crédits

Les acheteurs turcs et les banques demandent l’iskan avant toute chose. Un appartement sans iskan se vend plus difficilement, souvent moins cher, et la plupart des banques ne l’acceptent pas en garantie d’un prêt.

4. Les infractions

Un iskan retardé pendant des années peut signaler une infraction de construction : un étage supplémentaire, une modification des plans ou un problème lié au terrain. Cela peut entraîner des amendes ou des travaux de mise en conformité aux frais des propriétaires.

Achat sur plan : comment vous protéger ?

Les projets en construction n’ont évidemment pas encore d’iskan. Protégez-vous sur trois points :

1. Le permis de construire : vérifiez que le projet est autorisé et que le nombre d’étages et de logements du permis correspond à ce qui est commercialisé.
2. Une date dans le contrat : inscrivez dans le contrat de vente une date prévisionnelle pour l’iskan, et ce qui se passe en cas de retard.
3. Les antécédents du promoteur : ses projets précédents ont-ils obtenu l’iskan dans un délai raisonnable ? Voir le guide pour choisir un promoteur fiable et le guide de l’achat sur plan.

Acheter dans un immeuble ancien

Parmi les immeubles anciens, on trouve parfois des bâtiments sans iskan depuis des décennies. Cela ne signifie pas forcément qu’ils sont dangereux, mais cela impose un examen plus approfondi de leur situation juridique et structurelle, et la revente se fera plus tard auprès d’un public plus restreint.

Comment vérifier, étape par étape

1. Demandez une copie du certificat de conformité au vendeur ou au promoteur.
2. Regardez le type de titre : un kat mülkiyeti indique en général que l’iskan a été délivré.
3. Renseignez-vous auprès de la municipalité sur le dossier de l’immeuble à l’aide des numéros d’îlot et de parcelle (ada et parsel).
4. Comparez le nombre d’étages indiqué sur le certificat avec ce que vous voyez sur place.

Ces étapes font partie des 12 vérifications avant l’achat que nous appliquons à chaque bien.

En résumé

Le certificat de conformité n’est pas une formalité. C’est lui qui fait de votre appartement un bien aux droits complets : abonnements définitifs, titre complet, possibilité de revendre et de financer. Exigez-le pour un bien prêt à habiter, et faites-en une condition datée pour un achat sur plan.

Nous indiquons la situation de l’iskan pour chaque bien proposé. Vous pouvez parcourir les appartements disponibles ou nous contacter pour une question sur un bien précis.