Succession immobilière en Turquie pour les étrangers : quelle loi s’applique et comment le bien passe aux héritiers

Personne n’aime penser à la mort, mais celui qui possède un bien dans un autre pays protège sa famille en comprenant comment ce bien lui sera transmis. Et en Turquie, il existe une différence importante que beaucoup d’acheteurs arabes ignorent : la loi qui régit la succession.

Quelle loi s’applique ?

Le droit international privé turc prévoit que les biens immobiliers situés en Turquie sont régis par le droit turc, quelle que soit la nationalité du propriétaire. Les biens meubles, eux, peuvent relever de la loi de la nationalité du défunt.

Les parts selon le Code civil turc

• Avec des enfants : un quart au conjoint et trois quarts aux enfants, à parts égales entre fils et filles.
• Sans enfants, avec les parents : la moitié au conjoint, l’autre moitié aux parents et à leurs descendants.
• Sans enfants ni parents, avec les grands-parents : trois quarts au conjoint.
• Sans parents héritiers : toute la succession au conjoint.

Certains héritiers ont aussi des parts réservataires auxquelles un testament ne peut pas porter atteinte, comme les enfants, le conjoint et les parents.

La différence avec le droit successoral islamique

Le droit turc met le fils et la fille à égalité, et les parts du conjoint et des parents diffèrent des parts islamiques. Cela ne signifie pas que la famille est contrainte à un partage contraire à ses convictions :

1. Accord entre héritiers : après le décès, les héritiers peuvent, d’un commun accord, convenir d’un autre partage par une convention de partage.
2. Testament : vous pouvez disposer de la quotité disponible de la succession, dans la limite des parts réservataires.
3. Anticiper de son vivant : par donation ou par d’autres moyens, qui nécessitent tous les conseils d’un avocat.

Les étapes de la transmission du bien

1. Certificat d’hérédité

• Pour les étrangers, il est délivré par le tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi), et non par un notaire.
• La demande précise qu’elle concerne les biens immobiliers situés en Turquie.
• Si un certificat d’hérédité a été délivré dans un autre pays, il doit être reconnu par un tribunal turc pour pouvoir être utilisé.

2. Déclaration de droits de succession

• Elle est déposée auprès du centre des impôts dans un délai fixé par la loi à compter de la date du décès, qui varie selon le lieu du décès et la résidence des héritiers.
• Chaque héritier parmi le conjoint et les enfants bénéficie d’un abattement actualisé chaque année, au-delà duquel les taux sont progressifs.

3. Transfert du titre de propriété

Muni du certificat d’hérédité et du reçu fiscal, vous vous adressez au cadastre (tapu, le registre foncier) pour inscrire le bien au nom des héritiers, en indivision ou réparti selon leur accord.

Ce que vous devez savoir dès maintenant

• La procuration prend fin au décès : votre mandataire ne peut plus agir ensuite.
• Les comptes bancaires sont gelés jusqu’à la présentation du certificat d’hérédité.
• Informez votre famille de l’existence du bien et de l’endroit où se trouvent ses documents.
• La location continue : si le bien est loué, les héritiers ont besoin de quelqu’un pour gérer le bail. Voir le guide de la gestion de votre bien à distance.

En résumé

Votre bien en Turquie se transmet selon le droit turc : parts égales entre fils et filles, certificat d’hérédité délivré par le tribunal, droits de succession, puis transfert du titre. La famille peut convenir d’un autre partage d’un commun accord, et anticiper avec un avocat est le plus beau cadeau que vous puissiez lui laisser.

Nous aidons les familles à organiser les documents de leur bien et à entrer en contact avec des avocats spécialisés. Contactez-nous.