12 فحصاً قبل شراء عقار في تركيا: القائمة التي نستخدمها مع عملائنا

أغلب المشكلات التي يواجهها المشترون الأجانب في تركيا لا تأتي من الاحتيال، بل من فحص لم يُجرَ: شقة بلا شهادة إسكان، أو حجز ضريبي على البائع، أو إطلالة بحرية ستختفي بعد سنة خلف بناء جديد. هذه القائمة هي التي نعمل بها مع عملائنا قبل أي حجز، ونشاركها لتستخدمها مع أي عقار.

أولاً: الفحوص القانونية

1. هوية المالك

اطلب صورة الطابو وقارن اسم المالك برقم هويته أو جوازه. إذا كان من يتفاوض معك ليس المالك، فيجب أن يحمل وكالة رسمية من الكاتب العدل تخوّله البيع، لا تفويضاً عادياً.

2. الرهن والحجز والقيود

اقرأ خانة القيود في سجل الطابو: هل عليه رهن بنكي أو حجز قضائي أو ضريبي أو شرح بحق للغير؟ شرحنا هذه الخانة في دليل أنواع الطابو.

3. الوضع التنظيمي (İmar Durumu)

يُطلب من البلدية، ويبين ما يُسمح ببنائه على القطعة. يهم بشكل خاص في الأراضي، وفي العقارات التي يُقال إن «فيها إمكانية لطابق إضافي».

4. شهادة الإسكان

للبناء المكتمل: هل صدرت شهادة الإسكان؟ بدونها قد لا تحصل على اشتراكات دائمة للماء والكهرباء، ويصعب البيع لاحقاً. التفاصيل في دليل شهادة الإسكان.

ثانياً: الفحوص الفنية

5. تاريخ رخصة البناء ومعايير الزلازل

المباني المرخصة وفق لائحة الزلازل لعام 2018 تختلف كثيراً عن مبنى من الثمانينيات. اسأل عن سنة الترخيص ونوع البناء، وراجع دليل تقييم سلامة البناء.

6. مطابقة الشقة للمخطط

قارن الشقة بالمخطط المعتمد في البلدية: هل أُغلقت شرفة أو أضيفت غرفة أو بُني طابق مخالف؟ المخالفات قد تعني غرامات أو صعوبة في الإسكان.

7. تقرير التقييم

تقرير شركة تقييم مرخصة إلزامي في بيوع الأجانب، وهو فرصتك لمعرفة إن كان السعر منطقياً. شرحناه في دليل تقرير التقييم.

8. الإطلالة ومستقبلها

إذا كانت الإطلالة البحرية سبب السعر، فاسأل: ما المسموح ببنائه في القطعة المقابلة؟ نتحقق من الخطة التنظيمية للقطع المجاورة قبل أن نعدك بأي إطلالة.

ثالثاً: الديون والمصاريف

9. رسوم الصيانة (Aidat)

اطلب من إدارة المجمع بياناً بأن الشقة لا ديون عليها، واعرف الرسوم الشهرية الحالية. انظر دليل رسوم الصيانة.

10. ضريبة العقار والفواتير

ضريبة العقار المتأخرة دين على العقار لدى البلدية، والفواتير غير المدفوعة قد تعطل نقل الاشتراكات. اطلب إيصالات آخر سنتين.

رابعاً: البائع وطريقة الدفع

11. سجل المطور (للعقار الجديد)

ما المشاريع التي سلّمها؟ هل التزم بمواعيده؟ هل حصلت مشاريعه السابقة على الإسكان؟ لدينا قائمة أسئلة في دليل اختيار المطور.

12. مسار المال

ادفع بتحويل بنكي إلى حساب باسم البائع نفسه، واحتفظ بكل الإيصالات، ولا تدفع نقداً. الدفعة الكبيرة تتم عادةً في يوم الطابو نفسه. التفاصيل في دليل تحويل ثمن العقار.

كيف تستخدم هذه القائمة

اطبعها أو احفظها على هاتفك، واطلب من وكيلك أن يملأ أمامك كل بند بوثيقة لا بكلمة. وإذا تردد في أي بند، فهذه إشارة تستحق التوقف.

نجري هذه الفحوص على كل عقار في قائمة عقاراتنا قبل عرضه، ونرسل نتائجها لمن يطلبها. تواصل معنا إذا كان لديك عقار من مصدر آخر وتريد فحصه.