La TVA sur l’immobilier neuf en Turquie et l’exonération pour les étrangers

Lorsqu’un acheteur compare un appartement neuf vendu par un promoteur et un appartement de revente, il oublie parfois un poste qui peut changer le calcul : la TVA. Sur le neuf, elle peut représenter une somme importante ; en contrepartie, la loi turque accorde à l’acheteur étranger une exonération sous certaines conditions.

Quand la TVA s’applique-t-elle ?

La TVA (KDV) s’applique lorsqu’une société ou un promoteur vend un bien neuf. Une vente entre deux particuliers, comme l’achat d’un appartement de revente à son propriétaire, n’y est généralement pas soumise : seuls les droits de tapu (titre de propriété) s’appliquent.

Quel est le taux ?

Il dépend du type du bien, de sa surface nette, de sa situation et de la date de son permis. Le taux normal est de 20 %, et des taux réduits s’appliquent à certains logements. C’est le promoteur qui détermine le taux applicable à votre lot et l’indique dans le contrat et sur la facture. Posez la question clairement : le prix annoncé inclut-il la TVA ou non ?

L’exonération pour l’acheteur étranger non résident

La loi sur la TVA exonère la première vente d’un logement ou d’un bureau à un étranger non résident en Turquie, sous réserve que toutes les conditions suivantes soient réunies :

1. Le prix doit entrer en Turquie en devises et être converti par l’intermédiaire des banques avec un certificat de change officiel.
2. Au moins la moitié du prix doit arriver avant l’émission de la facture, et le reste dans un délai d’un an à compter de sa date.
3. L’acheteur ne doit pas revendre le bien dans l’année qui suit l’achat ; sinon, la TVA devient exigible avec des intérêts de retard.
4. Il doit s’agir de la première vente du bien par le promoteur.

Qu’est-ce qui prouve l’exonération ?

• Le certificat de change délivré par la banque turque (Döviz Alım Belgesi).
• Les justificatifs des virements depuis l’étranger.
• Un justificatif de votre non-résidence en Turquie.

C’est pourquoi le circuit de l’argent doit être planifié dès le départ, comme nous l’expliquons dans le guide du transfert du prix du bien.

Les erreurs qui font perdre l’exonération

• Payer en livres depuis un compte en Turquie sans prouver l’entrée des devises.
• Retarder les paiements au point que la moitié du prix n’arrive pas avant la facture.
• Revendre trop tôt avant l’expiration d’un an.
• Payer en espèces ou par l’intermédiaire d’un tiers.

L’exonération et le paiement échelonné

Avec un long plan de paiement échelonné, il est parfois difficile de remplir la condition d’arrivée de la totalité du prix dans l’année suivant la facture. Discutez avec le promoteur du moment de la facturation et de l’échéancier avant de signer, pour ne pas perdre l’exonération. Voir le guide des plans de paiement échelonné.

Comment comparer neuf et revente ?

Calculez le coût total de chaque option : le prix, la TVA si elle s’applique et que vous n’en êtes pas exonéré, les droits de tapu et les frais. Un appartement neuf plus cher dans l’annonce peut en réalité revenir moins cher s’il est exonéré de TVA, et inversement. Tous les autres coûts figurent dans le guide des coûts et des taxes.

En résumé

La TVA concerne les achats auprès des promoteurs, et son taux varie selon le lot. L’étranger non résident peut l’éviter lors de la première vente s’il fait entrer le prix en devises dans les délais requis et ne revend pas dans l’année. Planifiez le circuit bancaire avant de signer, pas après.

Nous examinons avec nos clients les conditions d’exonération auprès du promoteur avant la signature. Découvrez les projets neufs ou contactez-nous.