La citoyenneté turque par l’investissement immobilier

La Turquie accorde sa citoyenneté aux étrangers qui achètent un bien au-delà d’une valeur fixée et le conservent au moins trois ans. Les règles sont précises, et ce sont les détails qui décident si un dossier avance sans accroc : la façon dont l’argent a été payé, ce que dit l’expertise et ce qui est inscrit sur le titre de propriété. Ce guide présente les conditions, l’ordre des étapes et les documents, à jour en octobre 2026. Les règles ont changé plusieurs fois depuis le lancement du programme : vérifiez la situation en vigueur avant d’acheter.

Les conditions principales

• Valeur minimale : 400 000 dollars américains, en un ou plusieurs biens. Ce seuil s’applique depuis juin 2022. Il était de 250 000 dollars à partir de 2018, et de 1 million de dollars au lancement du programme en 2017.
• Expertise agréée : la valeur doit être confirmée par le rapport d’un cabinet d’expertise agréé par l’État (SPK).
• Paiement bancaire : le prix doit être payé par le système bancaire turc, et la conversion de devises documentée par un justificatif de change (döviz alım belgesi). Les achats en espèces ne sont pas acceptés pour la citoyenneté.
• Engagement de 3 ans : un engagement de ne pas vendre le bien pendant trois ans est inscrit sur le titre de propriété.
• Titre libre : le bien doit être libre de toute hypothèque et inscription.
• Première utilisation uniquement : un bien déjà utilisé pour une demande de citoyenneté ne peut pas être réutilisé.

Le conjoint et les enfants de moins de 18 ans sont inclus dans la même demande.

L’achat d’un bien éligible ne garantit pas à lui seul la citoyenneté. Le dossier est examiné par les autorités turques, à qui revient la décision finale.

Comment atteindre les 400 000 dollars

Vous pouvez atteindre le seuil avec un seul bien ou avec plusieurs. Les biens achetés avec titre de propriété peuvent être cumulés, par exemple deux appartements dans la même résidence ou des logements dans deux villes différentes. Si vous cumulez plusieurs biens, vérifiez chaque titre séparément : chaque bien doit être libre de toute hypothèque et inscription, et aucun ne doit avoir servi à une précédente demande de citoyenneté.

L’achat sur plan obéit à une règle plus stricte. Si vous achetez avant l’achèvement par une promesse de vente notariée, la totalité des 400 000 dollars doit figurer dans un seul contrat. Cette règle s’applique depuis 2023 : plusieurs petites promesses de vente ne s’additionnent pas pour former un investissement éligible.

De nombreux biens à Istanbul atteignent le seuil à eux seuls ; consultez notre guide d’Istanbul. Dans les villes aux prix plus bas, comme Trabzon, atteindre le seuil peut demander de cumuler plusieurs biens.

Les règles de paiement : virement bancaire et justificatif de change

Le parcours de l’argent compte autant que le bien lui-même. Envoyez les fonds par le système bancaire, convertissez les devises dans une banque turque et conservez le justificatif de change qu’elle délivre. Ne payez aucune partie du prix en espèces, et ne laissez pas les relevés bancaires afficher un montant différent de celui du contrat. Si vous payez en plusieurs fois, conservez le relevé de chaque paiement afin que chaque virement puisse être rapproché du contrat. Les paiements passant par les comptes d’autres personnes rendent le parcours de l’argent plus difficile à suivre.

Vérifiez la cohérence entre le prix du contrat, le montant payé par la banque et le rapport d’expertise. Des écarts peuvent entraîner des questions et des retards pendant l’instruction.

La demande, étape par étape

1. Choisir le bien et vérifier son éligibilité. Assurez-vous sur le titre qu’il n’y a ni hypothèque ni inscription, et que le bien n’a jamais servi à une demande de citoyenneté.
2. Commander l’expertise auprès d’un cabinet agréé SPK et vérifier qu’elle confirme la valeur.
3. Payer par une banque turque et obtenir le justificatif de change.
4. Transférer le titre de propriété au cadastre, où l’engagement de non-revente de 3 ans est inscrit. En cas d’achat sur plan, on signe à la place une seule promesse de vente notariée.
5. Obtenir le certificat de conformité (uygunluk belgesi) auprès du cadastre. Il atteste que l’investissement remplit les conditions de la citoyenneté.
6. Demander un permis de séjour sur la base de l’investissement.
7. Déposer le dossier de citoyenneté, qui comprend les documents du conjoint et des enfants de moins de 18 ans.
8. Recevoir la décision et le passeport. Comptez généralement environ 3 à 6 mois entre la demande et le passeport, selon la complétude des documents et la charge de travail des administrations.

Les documents à préparer

• Les passeports valides du demandeur, du conjoint et des enfants.
• Les actes de naissance et de mariage, traduits et apostillés ou légalisés par le consulat selon le cas.
• Des photos biométriques récentes.
• Le titre de propriété portant l’engagement de 3 ans, ou la promesse de vente notariée.
• Le rapport d’expertise agréé SPK.
• Les relevés de virement et le justificatif de change.
• Le certificat de conformité du cadastre.
• Le numéro fiscal turc.

Préparez tôt les documents familiaux : les apostilles et traductions dans votre pays peuvent prendre plus de temps que les étapes en Turquie. Vérifiez que les noms sont orthographiés de la même façon sur tous les documents : une translittération différente entre le passeport, le titre et une traduction peut bloquer le dossier.

Les causes fréquentes de retard

• Un paiement impossible à retracer : espèces, ou virements qui ne correspondent pas au contrat.
• Une expertise qui ne confirme pas la valeur, laissant l’investissement sous le seuil.
• Plusieurs promesses de vente au lieu d’une seule pour un achat sur plan.
• Une hypothèque ou une inscription encore enregistrée sur le titre au moment du transfert.
• Un bien déjà utilisé pour une précédente demande de citoyenneté.
• Des documents familiaux incomplets, surtout sans traduction ou apostille.

Notre guide des frais et taxes détaille les frais qui s’ajoutent au prix d’achat.

Comment Buruj vous accompagne

Depuis 2009, Buruj Real Estate a réalisé plus de 4 500 achats et ventes depuis ses bureaux de Trabzon et d’Istanbul. Pour un projet de citoyenneté, nous organisons les visites sur place ou par appel vidéo, vérifions le titre (hypothèques, utilisation antérieure pour une citoyenneté), réservons le traducteur assermenté et le rendez-vous au cadastre, et vous aidons à obtenir le numéro fiscal et à ouvrir le compte bancaire qui documentera votre paiement. Après le transfert, nous raccordons les abonnements et restons disponibles. Contactez-nous pour parler de votre projet.